napísal Plánujete predať byt či dom, ktorý ste nadobudli počas manželstva? Je to bežná životná situácia, no z právneho hľadiska je oveľa komplikovanejšia ako bežný predaj. Vstupuje do hry Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM).
Základná otázka, ktorú rieši každý vlastník, je: “Môžem vôbec predať nehnuteľnosť bez súhlasu manžela/manželky?”
Odpoveď nie je vždy jednoduchá. Zatiaľ čo pri predaji auta sa súhlas nevyžaduje, pri nehnuteľnosti je situácia diametrálne odlišná. V tomto článku si objasníme kľúčové pravidlá, riziká a rozdiely medzi predajom počas manželstva a po rozvode.
Čo je BSM a čo do neho (ne)patrí?
Zjednodušene povedané, BSM je všetok majetok, ktorý manželia nadobudli spoločne počas trvania manželstva. Nezáleží na tom, či je na liste vlastníctva (LV) napísaný len jeden z vás. Ak ste byt kúpili z peňazí zarobených počas manželstva, patrí do BSM.
Existujú však dôležité výnimky. Do BSM nepatrí majetok:
- Ktorý ste vlastnili pred uzavretím manželstva.
- Ktorý ste získali dedením (aj počas manželstva).
- Ktorý ste získali darovaním (aj počas manželstva).
- Veci osobnej povahy (napr. oblečenie).
Ak teda predávate byt, ktorý ste zdedili po rodičoch, môžete ho predať sami. Ak však predávate byt, ktorý ste si spoločne kúpili, je v BSM.
Pasca č. 1: Predaj počas manželstva (Absolútna potreba súhlasu)
Toto je kľúčová otázka: Potrebujem súhlas manžela na predaj?
Odpoveď je jednoznačná: ÁNO.
Zákon rozlišuje medzi “bežnými vecami” (napr. nákup potravín) a “závažnými vecami”. Predaj nehnuteľnosti je podľa zákona vždy považovaný za závažnú vec, ktorá presahuje bežnú správu spoločného majetku.
Na predaj nehnuteľnosti v BSM potrebujete písomný súhlas druhého manžela.
Čo ak predáte nehnuteľnosť bez súhlasu?
Ak by ste sa pokúsili nehnuteľnosť predať bez súhlasu druhého manžela (napríklad ak ste na LV zapísaný iba vy), obchod je právne napadnuteľný.
- Druhý manžel sa môže dovolať relatívnej neplatnosti takejto kúpnej zmluvy.
- Má na to lehotu 3 roky.
- Ak súd rozhodne v jeho prospech, zmluva sa stáva neplatnou a kupujúci musí nehnuteľnosť vrátiť.
Pre kupujúceho je to obrovské riziko. Preto každá banka, ktorá dáva kupujúcemu hypotéku, a každý seriózny právnik bude súhlas oboch manželov (alebo doklad o zúžení/vyporiadaní BSM) vyžadovať.
Pasca č. 2: Predaj po rozvode (Emočná a právna nočná mora)
Úplne iná situácia nastáva, ak už je vaše manželstvo právoplatne rozvedené. Vtedy BSM zaniká a nastáva proces jeho vysporiadania.
Tu už nejde o “súhlas s predajom”, ale o to, ako si majetok spravodlivo rozdeliť. Je to emočne vypätá situácia plná rizík, kde je úloha neutrálneho profesionála kľúčová.
- Hádky o cene: Jeden chce predať čo najdrahšie, druhý čo najrýchlejšie.
- Nedôvera: Obaja sa boja, že ich ten druhý oklame pri prevode peňazí.
- Neschopnosť vyplatiť: Často ani jeden nemá na to, aby toho druhého vyplatil.
Predaj “na vlastnú päsť” sa v tejto situácii často končí na súde, kde obaja stratia čas aj peniaze.
Naše riešenie (Špecializované články): Keďže táto téma je veľmi špecifická, venovali sme jej dva samostatné podrobné články. My vystupujeme ako neutrálny mediátor, ktorý garantuje férovú cenu a bezpečný prevod peňazí.
- Ak riešite predaj BYTU po rozvode: Prečítajte si: Predaj bytu po rozvode: Ako na férové vysporiadanie BSM
- Ak riešite predaj DOMU po rozvode: Prečítajte si: Predaj domu po rozvode: Ako spravodlivo vysporiadať BSM
Či už predávate nehnuteľnosť spoločne počas manželstva, alebo riešite komplikované vysporiadanie po rozvode, kľúčom je právna istota a bezpečnosť.