Máte na dome neskolaudovanú prístavbu? Prečo vám banka kupujúceho zamietne hypotéku

Chystáte sa predať dom. Cítite, že je na to správny čas. A potom si spomeniete… Na tú garáž, čo ste postavili pred desiatimi rokmi. Na zimnú záhradu, ktorú ste pristavali k obývačke. Alebo na ten “spoločný dvor” so susedmi, ktorý ste nikdy neriešili.

Mávnete nad tým rukou. “Je to drobnosť, to si nikto nevšimne.”

Toto je najdrahší omyl, akého sa pri predaji domu môžete dopustiť.

V momente, keď sa objaví vážny záujemca a požiada o hypotéku, celý váš predaj sa zrúti ako domček z karát. A vy ste práve stratili mesiace času a tisíce eur.

Hlavný problém: Banka a znalec

Problém nie je kupujúci. Ten sa môže do vášho domu zamilovať. Problém je jeho banka.

1. Banka pošle na dom znalca.
2. Znalec zoberie katastrálnu mapu a porovná ju s realitou.
3. Zistí, že vaša garáž (prístavba, dielňa, altánok) na mape neexistuje.
4. Do posudku napíše: “Nesúlad faktického stavu s právnym stavom. Stavba nie je zapísaná na LV.”
5. Banka automaticky zamietne založiť túto “čiernu stavbu”. Buď neschváli hypotéku vôbec, alebo ju poskytne len na hodnotu pozemku a legálnej časti domu.
6. Váš kupujúci odchádza, pretože nemá dosť hotovosti, aby rozdiel doplatil. Váš predaj sa skončil.

Problém č. 2: “Spoločný dvor” (Podielové spoluvlastníctvo)

Možno nemáte čiernu stavbu, ale máte dom na pozemku, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve so susedmi. Pre kupujúceho (a jeho banku) je to obrovská červená vlajka.

• Nemá právnu istotu, kadiaľ vedie jeho prístup.
• Nemá záruku, kde môže parkovať.
• Kupuje si potenciálnu susedskú vojnu.
• Banka opäť vyhodnotí nehnuteľnosť ako rizikovú a môže odmietnuť financovanie.

“Skúsim si to vybaviť sám.” (Prečo je to zlý nápad)

Možno si hovoríte: “Dobre, tak to pôjdem dodatočne skolaudovať.”

Pripravte sa na byrokratické peklo. Čaká vás niekoľkomesačný (často aj ročný) maratón behania po úradoch:

• Musíte zohnať geodeta (ktorý má čas o 3 mesiace).
• Musíte dať vypracovať projektovú dokumentáciu.
• Musíte získať desiatky potvrdení a revíznych správ.
• Musíte komunikovať so stavebným úradom, ktorý má svoje lehoty.
• Musíte zaplatiť poplatky a možno aj pokuty.

Medzitým vám utečie ideálny čas na predaj, trh sa môže zmeniť a vy prídete o peniaze. A to všetko len v prípade, že vám sused “problémista” nedá záporné stanovisko…

Riešenie existuje. Ale nie je to návod z internetu.

Predaj domu s právnou vadou nie je pre amatérov. Toto je práca pre špecialistov.

V Atte REALITY sa na takéto prípady zameriavame. Nerobíme len pekné fotky – robíme v prvom rade právny a technický audit nehnuteľnosti.

Náš proces je iný:

1. Identifikujeme problém: Preveríme LV, katastrálnu mapu a porovnáme ju s realitou. Okamžite vám povieme, kde presne je problém a aké veľké riziko predstavuje.
2. Navrhneme stratégiu: Máme tím právnikov, geodetov a znalcov, ktorí presne vedia, ako tieto situácie riešiť. Nepovieme vám, aby ste 12 mesiacov behali po úradoch.
3. Prevezmeme proces: Nájdeme najrýchlejšiu a najefektívnejšiu cestu, ako vadu právne ošetriť tak, aby bola akceptovateľná pre banku kupujúceho. Či už ide o zmluvné riešenie, alebo zrýchlený proces na úradoch, manažujeme to my.

Nestrácajte čas a peniaze predajom nehnuteľnosti, ktorá nie je pripravená. Váš dom nie je nepredajný. Len potrebuje expertnú prípravu.

Máte na dome neskolaudovanú prístavbu, garáž alebo nejasnosti na spoločnom dvore v Trnave či okolí? Ozvite sa nám na nezáväzný audit vašej nehnuteľnosti. Preveríme stav na katastri a povieme vám, aké sú reálne možnosti predaja.