Predaj bytu po rozvode: Ako na férové vysporiadanie BSM (Bezpodielového spoluvlastníctva manželov)

Predaj nehnuteľnosti je takmer vždy spojený s emóciami. Pri rozvode to však platí stonásobne. Nejde len o tehly a metre štvorcové; ide o uzatvorenie jednej životnej kapitoly a finančné vysporiadanie spoločnej minulosti.

V tejto situácii sa často stretávajú dvaja ľudia, ktorých komunikácia je napätá a dôvera narušená. A práve vtedy sa majú dohodnúť na najväčšej finančnej transakcii svojho života. Je prirodzené, že máte obavy: “Ako sa dohodneme na cene?”, “Čo ak jeden z nás bude predaj blokovať?”, “Ako si férovo rozdelíme peniaze, najmä ak je na byte ešte hypotéka?”.

Práve v tejto chvíli je kľúčové odosobniť sa a proces uchopiť nie ako spor, ale ako projektový manažment. A na to je ideálny neutrálny profesionál.

3 cesty, ako vysporiadať byt po rozvode

Právoplatnosťou rozsudku o rozvode zaniká vaše Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Zo zákona máte tri roky na to, aby ste sa dohodli, ako si spoločný majetok (a dlhy!) rozdelíte. Byt je zvyčajne tou najväčšou položkou.

Máte tri možnosti, ako postupovať:

Cesta 1: Dohoda o predaji a rozdelení zisku (Odporúčaná cesta)

Toto je najrýchlejší, najlacnejší a najférovejší spôsob. Obaja bývalí manželia sa zhodnú, že byt nechcú, alebo že ani jeden nemá na vyplatenie toho druhého.

V takomto prípade je kľúčom spoločne sa dohodnúť na predaji cez profesionálnu realitnú kanceláriu. Maklér byt predá za najvyššiu možnú trhovú cenu. Po predaji sa z kúpnej ceny najprv vyplatia spoločné dlhy (typicky zostatok hypotéky) a zvyšný zisk sa medzi bývalých manželov rozdelí, zvyčajne v pomere 50:50.

Cesta 2: Jeden z manželov si byt ponechá a druhého vyplatí

Toto je bežný scenár, ak v byte chce zostať jeden z partnerov (často kvôli deťom). Nejde však len o “dohodu”. Vyžaduje si to dva kľúčové predpoklady:

1. Reálny odhad ceny: Musíte sa dohodnúť na trhovej cene bytu, z ktorej sa bude počítať vyplácaný podiel. (Tu často vznikajú najväčšie spory).
2. Schopnosť financovania: Manžel, ktorý si byt ponecháva, musí preukázať banke, že má dostatočnú bonitu na to, aby prebral celú hypotéku (ak existuje) A ZÁROVEŇ si vzal nový úver na vyplatenie druhého manžela.

Cesta 3: Súdne vysporiadanie (Najdrahší a najpomalší scenár)

Ak sa do troch rokov nedohodnete (ani na Ceste 1, ani na Ceste 2), rozhodne na návrh jedného z vás súd. Toto je cesta, ktorej sa chcete vyhnúť.

Súdne konanie trvá roky, stojí tisíce eur na právnikoch a znaleckých posudkoch. Často sa končí tým, že súd aj tak nariadi predaj nehnuteľnosti (tzv. “súdny predaj” alebo dražba), no cena je zvyčajne oveľa nižšia ako pri komerčnom predaji na realitnom trhu. Vo výsledku stratíte čas, nervy a obaja dostanete menej peňazí.

Úloha makléra: Prečo je tu neutrálny partner na nezaplatenie?

Pri predaji bytu po rozvode je úloha makléra oveľa dôležitejšia ako kedykoľvek predtým. Už nie je len obchodník, ale stáva sa z neho:

1. Neutrálny mediátor a komunikačný filter

Emócie sú zlý radca. Ak je komunikácia medzi vami napätá, maklér slúži ako “nárazník”. Všetky informácie – o cene, o záujemcoch, o priebehu obhliadok – prúdia cez neho. Obom stranám podáva rovnaké, vecné a profesionálne informácie. Zabraňuje tomu, aby sa obchodná debata zvrhla na osobný spor.

2. Objektívny arbiter ceny

Najčastejší spor: “Ja chcem predať rýchlo, on chce nereálnu sumu.” Jeden z vás byt vidí v Ružinove ako “palác”, druhý v ňom vidí len “staré múry”.

Naša rola je priniesť do diskusie dáta. Na základe analýzy trhu a reálnych predajov v lokalite (napr. v Trnave na Prednádraží) stanovíme objektívnu trhovú cenu. Táto cena nie je “môj názor” alebo “váš názor” – je to fakt podložený trhom. Tým sa diskusia o cene stáva vecnou.

3. Garant bezpečného finančného toku

Čo ak je na bytu hypotéka? Kto ju má platiť počas predaja? Ako zabezpečiť, aby peniaze z predaja išli najprv banke a až potom sa delil zostatok?

Toto všetko manažujeme. V spolupráci s právnikmi a notárom zabezpečíme, že celý proces je ošetrený v Notárskej úschove. Peniaze od kupujúceho nejdú ani jednému z vás na súkromný účet. Sú bezpečne uložené u notára, ktorý ich uvoľní presne podľa dohody: najprv banke na vyplatenie hypotéky, potom na vyplatenie podielov obom stranám naraz. Obaja máte 100% istotu férového priebehu.

Ako je to so spoločnou hypotékou?

Banka váš rozvod nerieši. Pre banku ste stále “spoludlžníci” a ste zodpovední za splácanie spoločne a nerozdielne.

• Pri predaji (Cesta 1): Z kúpnej ceny sa hypotéka vyplatí ako prvá. Požiadame banku o “vyčíslenie zostatku úveru” a notár z úschovy pošle banke presnú sumu. Zvyšok sa delí.
• Pri vyplatení (Cesta 2): Je to komplikovanejšie. Manžel, ktorý si byt necháva, musí v banke požiadať o “prevzatie dlhu”. Banka nanovo posúdi jeho príjem (bonitu) a ak ho vyhodnotí ako schopného splácať celý úver sám, druhého manžela z úveru “vyviaže”.

Zhrnutie: Emócie bokom, toto je obchodný projekt

Rozvod je dosť bolestivý sám o sebe. Predaj spoločného bytu nemusí prilievať olej do ohňa. Ak ho od začiatku zveríte do rúk neutrálneho profesionála, môže byť tento proces prekvapivo rýchly, vecný a finančne spravodlivý.

Ak riešite túto náročnú životnú situáciu v Trnave alebo Bratislave, ozvite sa nám. Diskrétne a bez akýchkoľvek záväzkov si prejdeme vašu situáciu a navrhneme najbezpečnejší a najefektívnejší postup pre obe strany.