napísal Predaj zdedenej nehnuteľnosti – Keď emócie bránia obchodu
Predaj zdedenej nehnuteľnosti – či už je to starší byt v Trnave alebo rodinný dom v Bratislave – je sám o sebe emocionálne a právne náročný proces. Ak k nemu pribudne konflikt medzi spoluvlastníkmi (napr. súrodencami alebo bývalými partnermi po rozvode), stáva sa transakcia doslova nočnou morou, kde peniaze a čas unikajú pomedzi prsty.
Máte právo na svoj podiel, ale neviete sa dohodnúť na cene, maklérovi alebo dokonca na tom, či vôbec predať? V Atte REALITY rozumieme, že v týchto prípadoch realitný maklér nepredáva len tehly – pôsobí ako neutrálny mediátor a projektový manažér, ktorý zabezpečí objektívny a spravodlivý predaj pre všetky strany.
Ukážeme vám, ako riešime tri najčastejšie konflikty pri predaji v spoluvlastníctve a prečo je realitná kancelária Atte REALITY v tejto situácii vaším najsilnejším spojencom.
1. Konflikt trhovej ceny nehnuteľnosti: Nezhoda na hodnote
Najčastejší konflikt nastáva pri stanovení ceny. Jeden zo spoluvlastníkov má k nehnuteľnosti citovú väzbu a trvá na nereálnej cene, zatiaľ čo druhý potrebuje rýchly predaj a súhlasí s nižšou, no trhovou cenou nehnuteľnosti.
Ako Atte REALITY zabezpečí objektívnu cenu a mier
V emocionálnych predajoch sú emócie a spomienky drahé. My používame tri objektívne nástroje na ukončenie cenových sporov:
- Nezávislý odhad: Naši makléri vypracujú odhad ceny nehnuteľnosti založený výlučne na katastrálnych predajoch (nie zverejnených inzerátoch) a porovnávacej metóde. Tento externý, nespochybniteľný dokument slúži ako neutrálny východiskový bod pre všetkých.
- Analýza rizika: Vysvetlíme, že ak nastavíte nereálnu cenu (napr. nad 10 % trhovej ceny nehnuteľnosti), predaj sa natiahne o mesiace. Pri dome v Bratislave alebo Trnave to znamená neustále náklady na údržbu, poistenie a energie, čo znižuje čistý zisk všetkých spoluvlastníkov.
- Právna komunikácia: Písomne komunikujeme cenový plán so všetkými stranami a pôsobíme ako nárazník, čím chránime vzťahy medzi spoluvlastníkmi.
2. Konflikt mandátu: Predaj bez realitky vs. Exkluzivita
Ak sa dedičia nevedia dohodnúť ani na maklérovi (jeden chce predať sám, druhý cez RK, tretí chce dvoch maklérov), vzniká chaos. Predaj cez viacero realitných kancelárií vedie k znehodnoteniu nehnuteľnosti (viacero cien, nekvalitné fotky, chaos).
Prečo je exkluzivita v prípade konfliktov najväčšou výhodou
V prípade konfliktných spoluvlastníkov je exkluzívna zmluva kľúčová:
- Jedna kontrolná autorita: Exkluzivita dáva realitnej kancelárii Atte REALITY právomoc kontrolovať cenu a prezentáciu. Žiadny spoluvlastník nemôže svojvoľne znížiť cenu alebo meniť inzerát.
- Rýchly predaj a vyššia cena: Prevedieme celý marketing pod jednu profesionálnu značku, čím sa zvýši dôvera v nehnuteľnosť. Ak vidí kupujúci byt (napr. v Trnave) inzerovaný dvakrát za rôzne ceny, automaticky predpokladá, že je s ním problém. Naša realitná kancelária v Trnave je zárukou serióznosti a bezchybného procesu.
3. Riešenie konfliktu: Čo hovorí zákon, ak sa nevieme dohodnúť?
Ak je dohoda nemožná, zákon jasne definuje postup, ktorý však znamená stratu času a peňazí.
Odpor spoluvlastníka a podielový predaj
- Predaj svojho podielu: Každý spoluvlastník môže svoj ideálny podiel predať komukoľvek (napr. 1/3 bytu), ale musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. To je z právneho hľadiska komplikované a výrazne znižuje cenu podielu, pretože takýto predaj je pre bežného kupujúceho neatraktívny.
- Posledná možnosť: Súd: Ak je situácia patová (jeden spoluvlastník odmieta predať), jediná cesta je žaloba na súd o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o predaji nehnuteľnosti na dražbe. Tento proces trvá 2 – 5 rokov a konečná cena nehnuteľnosti na dražbe býva výrazne nižšia.
Naša hodnota: Sme posledná a najlacnejšia možnosť pred súdom. Použijeme objektívnu argumentáciu a naše znalosti trhu, aby sme všetkým stranám dokázali, že spoločný predaj cez realitnú kanceláriu je najrýchlejšia a najziskovejšia cesta.
Prečítajte si aj náš článok: Predaj bytu po rozvode: ako na férové vysporiadanie BSM
Predaj zdedenej nehnuteľnosti si vyžaduje neutrálneho experta
Konflikty medzi spoluvlastníkmi a citová väzba sú legitímne, no predstavujú vážnu finančnú hrozbu pre trhovú cenu nehnuteľnosti. V takejto situácii potrebujete silného, neutrálneho partnera, ktorý dokáže oddeliť emócie od faktov a chrániť finančný záujem všetkých zúčastnených.
Ak zvažujete predaj zdedenej nehnuteľnosti v Trnave alebo Bratislave a potrebujete mediátora s právnym know-how a presným odhadom ceny nehnuteľnosti, kontaktujte nás.