napísal Predali ste byt. Peniaze vám prišli na účet a vy sa tešíte. O pár mesiacov neskôr však prichádza stres – blíži sa termín podania daňového priznania. Musíte z tých státisícov zaplatiť daň?
Daň z predaja nehnuteľnosti je oblasť, kde majitelia robia z nevedomosti najdrahšie chyby.
Dobrou správou je, že vo väčšine prípadov ste ako fyzická osoba od dane úplne oslobodení. Tou zlou správou je, že existujú dve veľké pasce, kde si ľudia myslia, že sú oslobodení (a nie sú), alebo kde platia daň oveľa vyššiu, než by museli.
Toto nie je daňový návod. Toto je strategické varovanie z praxe, ako vás chyby v daňovom priznaní môžu stáť tisíce – a ako vás pred nimi ochránime.
1. Kedy ste od dane oslobodení? (Ten jednoduchší prípad)
Zákon o dani z príjmov (§ 9) a Finančná správa v tom majú jasno. Príjem z predaja nehnuteľnosti (bytu, domu) je oslobodený od dane z príjmu (19/25 %) aj od zdravotných odvodov (14 %), ak:
- Uplynie aspoň 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do dňa predaja.
Ak ste teda kúpili byt v Trnave v roku 2018 a predávate ho v roku 2026, uplynulo 8 rokov. Váš zisk je 100 000 €? Je celý váš, čistý. Štátu neplatíte nič, daňové priznanie kvôli tomuto predaju ani nepodávate.
Poznámka: Pri zdedenej nehnuteľnosti sa táto lehota počíta inak. Tomu sa venujeme v samostatnom článku: Daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti.
Zdá sa to jednoduché. Kde je teda problém?
Pasca č. 1: “Som oslobodený, veď ho mám 10 rokov!” (Omyl menom “Obchodný majetok”)
Toto je pasca pre podnikateľov a živnostníkov (SZČO).
- Scenár: Pán Peter kúpil investičný byt v Bratislave v roku 2015. Keďže je živnostník, byt zaradil do obchodného majetku. Uplatňoval si odpisy, dával si do nákladov úroky z hypotéky a náklady na rekonštrukciu. V roku 2026 (po 11 rokoch) byt predal a myslel si, že je oslobodený.
- Problém: Zákon (§ 9 ods. 5) a Finančná správa jasne hovoria, že oslobodenie po 5 rokoch sa NEVZŤAHUJE na nehnuteľnosť, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku.
- Výsledok: Pán Peter musí celý zisk z predaja (rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkovou účtovnou cenou) plne zdaniť daňou z príjmu (19/25 %) a zaplatiť z neho aj plné zdravotné odvody (14 %). Daňový úrad mu môže poslať pokutu a dorubiť daň aj roky spätne.
Naše riešenie (Ako vás chránime): Náš proces predaja sa nezačína fotením, ale právnym a daňovým auditom. Ešte predtým, ako nastavíme cenu, preveríme váš list vlastníctva a vašu históriu. Presne vám povieme, aký bude váš daňový dopad. Neriskujete, že vás o dva roky prekvapí list z daňového úradu.
Pasca č. 2: “Platím daň, ale platím zbytočne veľa” (Omyl menom “Zabudnuté náklady”)
Toto je pasca pre ľudí, ktorí vedia, že musia platiť daň (napr. predávajú investičný byt po 3 rokoch).
- Scenár: Pani Zuzana kúpila byt v roku 2023 za 150 000 €. Vrazila doň 40 000 € na kompletnú rekonštrukciu (jadro, podlahy, okná). V roku 2026 ho predala za 220 000 €.
- Jej výpočet: “Predala som za 220k, kúpila za 150k. Môj zisk je 70k. Z toho zaplatím daň.” CHYBA!
- Problém: Zabudla, že jej daňový základ (zisk) sa počíta ako:
Príjem (220 000 €) - Výdavky - Výdavky nie sú len kúpna cena! Ako potvrdzuje Finančná správa (podľa § 8 zákona), sú to aj:
- Všetky preukázateľné náklady na technické zhodnotenie (tých 40 000 €).
- Náklady na samotný predaj (napr. poplatky za právnika, kolky).
- Provízia realitnej kancelárii.
Jej skutočný daňový základ mal byť: 220 000 € – 150 000 € (kúpa) – 40 000 € (rekonštrukcia) – 8 000 € (naša provízia a poplatky) = len 22 000 €!
Rozdiel v dani, ktorú zaplatí, je niekoľko tisíc eur. Ale iba ak má všetky bločky a faktúry za rekonštrukciu poctivo zdokladované.
Naše riešenie (Ako vám šetríme peniaze): Naša služba nie je náklad, je to investícia, ktorá sa vám vráti.
- Naša provízia je plne daňovo uznateľný výdavok, ktorý vám znižuje daňový základ.
- Sme experti na proces. Upozorníme vás, aby ste si pripravili všetky faktúry za rekonštrukciu.
- V preberacom protokole a v zmluvách presne zdokumentujeme všetky náklady, aby ste mali pre daňový úrad nepriestrelné podklady.
Predaj nehnuteľnosti sa končí až podaním daňového priznania. Nerobte chyby z nevedomosti.
Plánujete predať byt alebo dom v Trnave či Bratislave? Začnime bezplatnou konzultáciou. Preveríme nielen trhovú cenu, ale aj vašu daňovú situáciu, aby ste presne vedeli, s koľkými peniazmi môžete na konci dňa počítať.