Bratislava Downtown vs. Staré Mesto: Kde kúpiť luxusný byt? (Súboj titanov)

Máte kapitál. Chcete kúpiť prémiovú nehnuteľnosť v Bratislave. A stojíte pred dilemou, ktorá rozdeľuje investorov na dva tábory.

1. Tím “História”: Vysoké stropy, parkety, Palisády, Hradný kopec. Atmosféra, ktorú si nekúpite.

2. Tím “Downtown”: Sky Park, Eurovea Tower, Metropolis. Mrakodrapy, recepcie, výhľady na Dunaj a moderné technológie.

Oba svety sľubujú luxus. Ale z investičného a prevádzkového hľadiska sú to dva úplne odlišné produkty.

Ako experti na prémiové nehnuteľnosti sme pre vás pripravili tvrdé porovnanie. Kde zaplatíte viac na energiách? Kde ľahšie nájdete nájomcu? A čo si udrží hodnotu o 20 rokov?

1. Kolo: Prevádzkové náklady (Mýtus o “novej budove”)

Väčšina ľudí si myslí: “Kúpim novostavbu v Downtowne, budem mať nízke náklady.”

Realita: Opak je pravdou.

• Staré Mesto: Áno, kúrenie v nezateplenom dome je drahšie. Ale fond opráv je často primeraný a neplatíte žiadne “extra služby”.

• Downtown: Platíte za luxus. 24-hodinová recepcia, strážna služba, údržba mramorových lobby, záhradníci pre park, drahé výťahy, chladenie. Mesačné náklady na 3-izbový byt v mrakodrape môžu byť kľudne 400 – 600 €.

Verdikt: Ak hľadáte nízke “režijné náklady”, Downtown vás nepríjemne prekvapí. Platíte za hotelový štandard.

2. Kolo: Výnos z nájmu (Kto je váš nájomca?)

• Downtown: Je to magnet pre korporátnych klientov a expatov. Manažéri, IT špecialisti, diplomati. Chcú parkovanie v garáži (suchou nohou), recepciu a fitko. Nájomné je tu najvyššie v meste a dopyt je stabilný. Byt sa prenajme rýchlo.

• Staré Mesto: Cieli na “fajnšmekrov” a krátkodobý turizmus (Airbnb). Ak chcete dlhodobého nájomcu, musíte nájsť niekoho, kto miluje “genius loci” a nevadí mu horšie parkovanie.

Verdikt: Downtown je “bezstarostnejší” na prenájom. Staré Mesto je pre špecifickú klientelu.

3. Kolo: Uchovanie hodnoty (Vzácnosť)

Toto je najdôležitejší investičný parameter.

• Downtown: Je to “tovar”. Developer postaví vedľa ďalšiu vežu. A potom ďalšiu. Váš výhľad sa môže zastavať. O 10 rokov bude váš “nový” mrakodrap len “starší mrakodrap” a konkurencia bude mať modernejšie technológie.

• Staré Mesto: Je to “limitovaná edícia”. Historických budov pod hradom nepribudne. Sú vzácne. Ich hodnota nie je v technológii (ktorá starne), ale v lokalite a histórii (ktorá zreje).

Verdikt: Z dlhodobého hľadiska (20+ rokov) je Staré Mesto bezpečnejší prístav pre uchovanie hodnoty. Downtown je lepší pre strednodobý cashflow.

4. Kolo: Pasca “Apartmán vs. Byt”

V Downtowne si dajte obrovský pozor na právnu klasifikáciu. Mnohé jednotky v mrakodrapoch sú kolaudované ako apartmány (nebytové priestory), nie byty.

• Znamená to vyššiu daň z nehnuteľnosti.

• Znamená to komplikovanejšie financovanie (Banka dá len 60-70% LTV).

• (Viac o tomto riziku píšeme v článku: Byt vs. Apartmán v novostavbe)

V Starom Meste kupujete takmer vždy “Byt”.

Naše odporúčanie: Rozhodnite sa podľa cieľa

Neexistuje “lepší” variant. Existuje len variant, ktorý sedí do vášho portfólia.

• Chcete okamžitý, bezstarostný nájom a moderný komfort? Kúpte Downtown (ale dajte si pozor na orientáciu a apartmány).

• Chcete uložiť peniaze do niečoho, čo už nikdy nestratí na cene a má dušu? Kúpte Staré Mesto (ale dajte si pozor na technický stav a parkovanie).

Investícia za 500 000 € sa nerobí podľa pocitu z Instagramu.

Zvažujete kúpu v Bratislave a neviete sa rozhodnúť? Ozvite sa nám. Sme experti na prémiový segment. Spravíme vám investičnú analýzu konkrétnych ponúk (Sky Park vs. Palisády) a povieme vám, kde zarobíte viac.