Ako ukončiť nájom a čo s trvalým pobytom nájomcu? (Právna pasca, ktorú nepoznáte)

Prenajali ste byt. Podpísali ste zmluvu. Všetko sa zdá byť v poriadku. O pár mesiacov však zistíte, že si nájomca na vašu adresu prihlásil trvalý pobyt.

A o rok neskôr nastane problém: nájom sa končí (alebo prestal platiť), ale nájomca sa nechce odsťahovať a ani odhlásiť z trvalého pobytu.

Vítame vás v jednej z najkomplikovanejších právnych pascí pre prenajímateľov. Toto nie je návod, ako to riešiť. Toto je varovanie, prečo sa vám to bez profesionálnej zmluvy stane a ako vás to môže stáť tisíce.

Pasca č. 1: “Ja mu trvalý pobyt nedovolím” (Omyl)

Toto je najväčší mýtus majiteľov.

• Realita (Fakt): Podľa Zákona o hlásení pobytu občanov, nájomca VÁŠ SÚHLAS NEPOTREBUJE.
• Ako to urobí: Stačí mu prísť na ohlasovňu pobytu (obecný úrad) a predložiť platnú nájomnú zmluvu (alebo jej osvedčenú kópiu). Úradník ho musí zapísať. Nemáte ako tomu zabrániť, ak máte platnú zmluvu.

Pasca č. 2: “Trvalý pobyt nič neznamená” (Veľký omyl)

Majitelia si myslia, že trvalý pobyt má len “evidenčný charakter”.

• Realita (Fakt): Áno, trvalý pobyt nezakladá vlastnícke právo. Ale dáva nájomcovi obrovskú páku a vám extrémne komplikuje život:
  1. Problém s vysťahovaním: Ak sa nájomca “zasekne” v byte, je oveľa ťažšie ho dostať von, ak má na adrese oficiálny pobyt.
  2. Problém s úradmi: Chodia mu tam exekútori, polícia, pošta. Všetky oficiálne zásielky smerujú k vám.
  3. Problém s odhlásením: (Viď pasca č. 3).

Pasca č. 3: “Proste ho odhlásim” (Byrokratická nočná mora)

Toto je najdrahšia chyba. Nájomca odišiel (alebo mal odísť), ale trvalý pobyt si nechal u vás.

• Problém: Vy ako majiteľ nemôžete len tak prísť na úrad a niekoho “zrušiť”.
• Realita (Fakt): Ak chcete zrušiť trvalý pobyt nájomcovi, musíte úradu preukázateľne dokázať, že mu zaniklo užívacie právo k bytu.
• Ako sa to dokazuje? Musíte predložiť jeden z týchto dokumentov:
  1. Platnú, podpísanú Dohodu o skončení nájmu.
  2. Platnú, písomnú Výpoveď z nájmu (s dokladom o doručení).
• Scenár katastrofy: Vy ste sa dohodli “ústne”. Alebo ste mu poslali výpoveď e-mailom. Alebo ste mu dali výpoveď s neplatnou 1-mesačnou lehotou (zákon často prikazuje 3 mesiace).
• Výsledok: Prídete na úrad. Úradníčka povie: “Vaša výpoveď je právne neplatná. Nemôžem ho odhlásiť.” Ste v pasci. Máte v byte prihláseného cudzieho človeka a neviete sa ho legálne zbaviť.

Naše riešenie: Prevencia je jediná zbraň

Tieto problémy sa neriešia, keď nastanú. Týmto problémom sa predchádza na samom začiatku.

V Atte REALITY je naša práca chrániť vás od prvej sekundy. Náš proces manažmentu prenájmu je postavený na právnej istote:

1. Nepriestrelná nájomná zmluva: Naša zmluva, pripravená právnikmi, s týmto počíta. Obsahuje presné klauzuly, ktoré:
   • Definuje, že trvalý pobyt slúži len na administratívne účely.
   • Jasne viaže právo na pobyt na platné trvanie nájmu.
   • Definuje presné dôvody a lehoty na okamžité ukončenie (napr. pri neplatení).
2. Rigorózny proces ukončenia: Keď sa nájom končí, my nikdy nerobíme “ústne dohody”.
   • My zabezpečíme podpísanie Dohody o skončení nájmu a Preberacieho protokolu (kde nájomca potvrdzuje, že vrátil kľúče).
   • S týmito dvoma papiermi je odhlásenie trvalého pobytu na úrade záležitosťou na 5 minút.

Nepodceňujte riziko trvalého pobytu. Jedna amatérska zmluva z internetu vás môže dostať do niekoľkoročných problémov s cudzím človekom vo vašom byte.

Plánujete prenajať byt v Trnave alebo Bratislave? Neriskujte svoj majetok. Ozvite sa nám. Naša služba správy nehnuteľností zahŕňa kompletný právny servis, ktorý vás ochráni pred neplatičmi aj právnymi pascami s trvalým pobytom.

Prečítajte si viac o našej stratégii hľadania nájomcov v našom hlavnom článku tu: Ako prenajať byt bezpečne a vyhnúť sa neplatičom