napísal Predali ste byt. Peniaze vám prišli na účet, odovzdali ste kľúče. Konečne si vydýchnete. Predaj je úspešne za vami.
Omyl.
O šesť mesiacov vám volá rozzúrený kupujúci. “Objavila sa pleseň za skriňou. Hnevá nás to, toto je skrytá vada, o ktorej ste museli vedieť!”
O ďalší mesiac vám príde list od jeho právnika. Žiada zľavu z kúpnej ceny 5 000 € ako kompenzáciu, inak podáva žalobu na súd.
Vítame vás v právnej nočnej more zvanej “zodpovednosť za skryté vady”. Toto je dôvod, prečo je predaj bytu “na vlastnú päsť” s použitím vzorovej zmluvy z internetu najdrahší spôsob, ako predať nehnuteľnosť.
Zákon je (možno) proti vám. Naozaj.
Toto nie je právna rada. Toto je varovanie z praxe.
Občiansky zákonník hovorí jasne. Ako predávajúci zodpovedáte za vady, ktoré mala nehnuteľnosť v čase predaja – a to aj v prípade, ak ste o nich sami nevedeli.
- Predávate 30-ročný byt v pôvodnom stave v Trnave. Je logické, že má staré rozvody.
- Problém: Kupujúci vás môže o rok zažalovať, že elektrické rozvody sú v katastrofálnom stave (čo sú), a že je to skrytá vada, o ktorej ste ho neinformovali. Žiada 4 000 € na rekonštrukciu.
- Aký je váš dôkaz? Vaša zmluva z internetu, kde je len veta “Kupujúci sa oboznámil so stavom nehnuteľnosti”? Právne je táto veta takmer bezcenná.
Najväčšia chyba: Zmluva z internetu vs. “Pôvodný stav”
Vzorové zmluvy sú navrhnuté pre ideálny svet. Nepoznajú váš byt.
Ak predávate byt v pôvodnom stave, “zjavné vady” sú pre vás jasné (staré okná, umakartové jadro). Ale pre kupujúceho, ktorý sa cíti podvedený, je zrazu “skrytá vada” aj to, že stúpačky sú hlučné alebo že pod novým kobercom je prasknutý poter.
Bez profesionálnej zmluvy, ktorá presne definuje, čo je “pôvodný stav”, sa vystavujete obrovskému riziku.
Naša služba nie je inzerát. Je to “Poistka” proti žalobe.
V Atte REALITY chápeme, že naša práca nie je len nájsť kupca. Naša hlavná práca je dostať vás z obchodu bezpečne von tak, aby vás nikto nemohol o dva roky žalovať.
Preto je súčasťou našej služby prémiový právny servis, ktorý robí jednu vec úplne inak ako vzory z internetu.
Riešenie: Detailná “Pasportizácia” bytu v zmluve
Naši právnici nepoužívajú všeobecné frázy. Namiesto toho v kúpnej zmluve presne priznáme technický stav nehnuteľnosti.
Príklad, ako vás chránime: Do zmluvy, ktorú kupujúci podpisuje, sa jasne uvedie:
- “Kupujúci berie na vedomie, že byt je v pôvodnom stave, postavený v roku 1980.”
- “Kupujúci berie na vedomie, že elektrické rozvody sú pôvodné, hliníkové a nezodpovedajú aktuálnym normám pre moderné spotrebiče.”
- “Kupujúci berie na vedomie, že bytové jadro je pôvodné, umakartové, a je určené na kompletnú rekonštrukciu.”
- “Kupujúci bol oboznámený s prasklinou na stene v spálni (kozmetická vada omietky).”
Prečo je toto geniálna ochrana? Pretože v momente, ako kupujúci podpíše zmluvu s týmto textom, všetky tieto veci prestávajú byť “skrytými vadami”. Stávajú sa z nich vady zjavné, s ktorými bol oboznámený, ktoré akceptoval a ktoré sa stali súčasťou dohody o cene.
Ak vám o rok zavolá, že chce 4 000 € na novú elektrinu, vy (alebo váš právnik) mu len s pokojom odkážete na Článok 5, Bod 3 zmluvy, ktorú podpísal. Prípad je uzavretý.
Predaj bytu, najmä staršieho, nie je o ušetrení provízie. Je o riadení rizika. Zmluva stiahnutá z internetu vám možno ušetrí 500 €, ale môže vás stáť 5 000 €.
Ak chcete predať byt v Trnave alebo Bratislave a mať 100% istotu, že sa predaj neskončí o dva roky na súde, ozvite sa nám. Zabezpečíme pre vás kompletný právny servis, ktorý vás naozaj ochráni.