napísal Pri príprave na predaj bytu v Trnave ste možno našli starý znalecký posudok, ktorý ste si dali robiť pre banku pri refinancovaní. Otvoríte ho a svieti tam suma: 150 000 €.
“Výborne,” poviete si. “Mám cenu. Presne za toľko idem byt predávať.”
Stop. Práve sa chystáte urobiť najčastejšiu a najdrahšiu chybu, akú majitelia pri predaji robia. Zafixujete sa na číslo, ktoré nemá s reálnou predajnou cenou takmer nič spoločné.
Toto nie je návod. Toto je vysvetlenie, prečo je znalecký posudok pasca a ako vás môže pripraviť o tisíce eur.
Čo je Znalecký posudok? (Číslo pre banku)
Znalecký posudok je odborný odhad hodnoty pre potreby banky. Jeho jediným cieľom je povedať banke, akú minimálnu hodnotu má nehnuteľnosť, ktorú berie do zálohy.
- Je konzervatívny: Znalec sa pozerá do minulosti. Pracuje s tabuľkami, koeficientmi a priemerom už predaných nehnuteľností.
- Nezohľadňuje marketing: Posudok nepočíta s tým, že váš byt bude mať profesionálne fotky, 3D prehliadku a home staging.
- Nezohľadňuje “vibe”: Pre znalca je byt na 2. poschodí s výhľadom do parku rovnaký ako byt na 2. poschodí s výhľadom do rušnej ulice. Pre kupujúceho je to rozdiel 20 000 €.
Čo je Trhová cena? (Číslo pre kupujúceho)
Trhová cena je strategická suma, ktorú je reálny kupujúci ochotný zaplatiť za vašu nehnuteľnosť, v tejto konkrétnej chvíli, na tomto konkrétnom mieste (napr. na Kopánke v Trnave).
- Je dynamická: Mení sa každý mesiac podľa dopytu, ponuky a úrokových sadzieb.
- Zohľadňuje marketing: Dobrá prezentácia (fotky, video) zvyšuje trhovú cenu o 5-10 %.
- Zohľadňuje emócie: Trhová cena zahŕňa “wow” faktor, atmosféru a pocit, ktorý kupujúci na obhliadke má.
Dve pasce, do ktorých spadnete, ak sa riadite posudkom
Ak si myslíte, že posudok = cena, stane sa jedna z týchto dvoch zlých vecí:
Pasca č. 1: Posudok je PRÍLIŠ VYSOKÝ (Riziko “Ležiaka”)
- Scenár: Máte posudok z roku 2022, kedy boli ceny na vrchole. Ukazuje 150 000 €. Trh sa však medzitým ochladil a reálna cena je 140 000 €.
- Problém: Vy trváte na cene 150 000 €. Váš inzerát visí na portáloch mesiac, dva, tri… Nikto nevolá. Z vášho bytu sa stáva “ležiak”.
- Výsledok: Po šiestich mesiacoch frustrácie kapitulujete a v panike ho predáte prvému záujemcovi za 135 000 €, len aby ste sa ho zbavili. Práve ste stratili 5 000 € a pol roka času.
Pasca č. 2: Posudok je PRÍLIŠ NÍZKY (Riziko “Strateného zisku”)
- Scenár: Banka vám spravila veľmi konzervatívny odhad (banky sa istia). Posudok ukazuje 150 000 €.
- Problém: Vy sa potešíte, dáte cenu 150 000 € a byt sa okamžite predá. Super, nie?
- Výsledok: Nie. Reálna trhová cena, ktorú by sme dokázali získať profesionálnym marketingom a vyjednávaním, mohla byť 165 000 €. Práve ste prišli o 15 000 €, pretože ste verili číslu pre banku.
Naše riešenie: “CMA” (Analýza trhovej ceny)
Zabudnite na posudok. Ak chcete predať za najviac, potrebujete Analýzu trhovej ceny (CMA – Comparative Market Analysis).
Toto je presne služba, ktorú robíme my. Nerobíme “odhad”. Robíme stratégiu.
- Nehľadíme do minulosti, analyzujeme súčasnosť: Pozrieme sa, za koľko sa reálne predali byty vo vašej lokalite v Trnave za posledných 30 dní.
- Analyzujeme konkurenciu: Pozrieme sa, aké ďalšie byty sú práve teraz v ponuke a ako sme od nich lepší.
- Navrhneme cenu: Nenastavíme “cenu”, ale “cenovú stratégiu” – teda najvyššiu možnú sumu, s ktorou môžeme ísť na trh, aby sme prilákali maximálny počet kupujúcich a vytvorili o byt súťaž.
Znalecký posudok je papier pre banku. Analýza trhovej ceny (CMA) je nástroj, ktorý vám zarobí peniaze.