Zdedili ste byt viacerí? Ako predať nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve (a neprísť o nervy)

Dedičské konanie sa skončilo. Zármutok pomaly ustupuje a vy s bratom a sestrou zrazu spoločne vlastníte rodičovský 3-izbový byt v Trnave. Každý z vás má na liste vlastníctva podiel 1/3. A tu sa často začína druhá, nečakane komplikovaná kapitola.

Problém je, že každý z vás má úplne iný plán:

• Vy (Pán “Rýchly”): Peniaze z predaja potrebujete hneď na rekonštrukciu vlastného bývania. Chcete byt predať rýchlo a za férovú trhovú cenu.
• Váš brat (Pán “Maximalista”): Tvrdí, že ceny pôjdu hore a ak počkáte dva roky, “zarobíte viac”. Alebo chce byt predať za nereálnu sumu, ktorá je 20% nad trhom.
• Vaša sestra (Pani “Emocionálna”): K bytu má citovú väzbu, nechce ho predať “cudziemu”. Prípadne by sa tam chcela nasťahovať, ale nemá peniaze na vyplatenie vás dvoch.

Výsledok? Patová situácia. Byt chátra, generuje náklady (fond opráv, energie) a vaša rodinná zhoda sa rozpadá. Ako z toho von?

Problém podielového spoluvlastníctva: Prečo je taký zložitý?

Právne povedané, pri podielovom spoluvlastníctve “každý vlastní všetko”. Nemôžete povedať “táto izba je moja a táto bratova”. Každý z vás má ideálny podiel na každej tehle a každej kľučke.

Z toho vyplýva zásadné pravidlo: Na predaj celej nehnuteľnosti (1/1) potrebujete súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak čo i len jeden nesúhlasí, byt ako celok predať nemôžete.

4 cesty, ako naložiť so zdedeným podielom (od najlepšej po najhoršiu)

Keď emócie opadnú, na stole sú štyri reálne scenáre.

1. Dohoda o spoločnom predaji (Najziskovejšie riešenie)

Je to najlepšia a finančne najvýhodnejšia cesta. Všetci traja sa dohodnete, že byt spoločne predáte ako celok (1/1) za najvyššiu možnú trhovú cenu a zisk si rozdelíte podľa podielov.

Prečo je to najlepšie? Pretože 100 % bytu má oveľa vyššiu hodnotu ako súčet troch samostatných 1/3 podielov. Na túto cestu potrebujete len jedno: zhodu. A často aj neutrálneho partnera (makléra), ktorý celý proces zastreší.

2. Dohoda o vyplatení podielov

Sestra si chce byt nechať. Dohodnete sa, že ona si ponechá celú nehnuteľnosť a vás s bratom vyplatí.

Problém: Vyžaduje si to od nej získať financovanie (hypotéku) na vyplatenie 2/3 hodnoty bytu. Ak byt v Trnave na Prednádraží má hodnotu 150 000 €, musí zohnať 100 000 €. Zároveň sa musíte zhodnúť na tej cene 150 000 € – tu opäť pomôže objektívny odhad od realitnej kancelárie.

3. Predaj samostatného podielu (Finančne najhoršie riešenie)

Ste frustrovaný, brat blokuje predaj. Rozhodnete sa predať len svoju 1/3. Môžete to urobiť, ale pripravte sa na dve veci:

1. Predkupné právo: Zo zákona musíte svoj podiel najprv písomne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom (bratovi a sestre) za cenu, za ktorú ho chcete predať. Až keď do 2 mesiacov nereagujú alebo ponuku odmietnu, môžete podiel predať cudzej osobe.
2. Katastrofálna cena: Nikto nechce kúpiť 1/3 bytu za 1/3 trhovej ceny. Kto by chcel vlastniť byt s dvoma cudzími ľuďmi? Váš podiel kúpia len špekulatívne firmy, ktoré sa živia skupovaním podielov. A zaplatia vám možno 30 % až 50 % podielovej hodnoty. Ak má vaša 1/3 reálnu hodnotu 50 000 €, možno za ňu dostanete 25 000 €.

4. Súdne zrušenie a vysporiadanie (Najpomalšie a najdrahšie)

Ak dohoda nie je možná, ktorýkoľvek z vás môže podať na súd návrh na “zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva”.

Súd má tri možnosti: byt reálne rozdelí (pri byte nemožné), prikáže ho jednému z vás do vlastníctva (s povinnosťou vyplatiť ostatných), alebo nariadi predaj na dražbe. Súdne konanie trvá roky, stojí tisíce eur a dražobná cena je takmer vždy nižšia ako trhová. Stratíte všetci.

Úloha makléra: Viac ako predajca, hlavne mediátor a projektový manažér

V Atte REALITY chápeme, že v tejto situácii nie sme len obchodníci. Sme v prvom rade projektoví manažéri a mediátori.

1. Stanovíme objektívnu cenu: Prvý krok k dohode je prestať sa hádať o cene. Prídeme, urobíme profesionálny odhad trhovej ceny a predložíme vám dáta. Tým sa diskusia z “môj pocit” mení na “fakt”.
2. Sme jednotný komunikačný kanál: Koniec tichej pošty a ohovárania. Všetci traja spoluvlastníci dostávajú od nás rovnaké informácie v rovnakom čase – reporty z obhliadok, cenové ponuky, právne kroky.
3. Manažujeme právny proces a úschovu: Zabezpečíme celý právny servis. Peniaze od kupujúceho idú do bezpečnej notárskej úschovy. Notár následne garantuje, že každý z vás dostane svoj podiel presne podľa dedičského rozhodnutia a v rovnakom čase. Žiadne riziko, žiadna nedôvera.

A čo tá daň z dedičstva?

Ako sme už písali v našom článku, daň z dedičstva ako taká na Slovensku neexistuje. Rieši sa len daň z príjmu pri následnom predaji.

Dobrá správa je, že ak poručiteľ (napr. vaši rodičia) vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, vy ako dediči (v priamom rade) ste od tejto dane oslobodení. Nemusíte čakať 5 rokov a môžete predávať hneď.

Zhrnutie

Dedičstvo s viacerými spoluvlastníkmi nemusí byť nočná mora. Je to len projekt, ktorý si vyžaduje profesionálneho, neutrálneho a dôveryhodného manažéra. Predaj samostatného podielu je takmer vždy obrovská finančná strata.

Ak riešite takúto patovú situáciu v Trnave alebo Bratislave, ozvite sa nám. Radi vám nezáväzne predstavíme stratégiu spoločného predaja a pomôžeme vám nájsť spoločnú reč, ktorá povedie k férovému a ziskovému predaju pre všetky strany.