napísal Máte 3-izbový byt v Trnave na sídlisku, ale snívate o dome so záhradou. Alebo naopak – dom je vám už veľký a hľadáte menší byt v centre.
Vaša prvá myšlienka je logická: “Nájdem niekoho, kto má dom a chce byt, a jednoducho si to vymeníme s doplatkom.”
Dáte inzerát: “Vymením byt za dom.” A čakáte. Mesiac, pol roka, rok. Nikto sa neozýva.
Prečo? Pretože hľadáte ihlu v kope sena. Pravdepodobnosť, že nájdete človeka, ktorý chce presne VÁŠ byt, v čase, keď vy chcete JEHO dom, a obom vám sedia ceny, je takmer nulová.
Dobrá správa je, že “výmena” sa dá zrealizovať. Ale nerobí sa tak, ako si myslíte.
Toto nie je návod na bartrový obchod. Toto je manuál k najzložitejšej realitnej operácii, tzv. “Guľovému blesku”.
Mýtus o “Výmennej zmluve”
Ľudia si myslia, že podpíšu jeden papier (“Zmluvu o zámene”) a je hotovo.
-
Realita: V 99 % prípadov sa “výmena” realizuje ako dve samostatné Kúpne zmluvy.
-
Vy predáte svoj byt cudzej osobe A.
-
Za získané peniaze (plus hypotéku) kúpite dom od úplne inej osoby B.
-
-
Problém: Tieto dve operácie na seba musia nadväzovať na deň presne. Ak predáte byt skôr, ako nájdete dom, nemáte kde bývať. Ak nájdete dom, kým nemáte predaný byt, nemáte ho z čoho zaplatiť.
Pasca č. 1: Časový stres (Hra na nervy)
Našli ste vysnívaný dom. Majiteľ domu chce peniaze do 30 dní. Vy ale musíte najprv predať svoj byt.
-
Riziko: Podpíšete rezervačnú zmluvu na dom a zložíte zálohu 5 000 €. Potom v panike predávate byt. Tlačíte na cenu, len aby ste to stihli. Ak to nestihnete, prídete o dom aj o zálohu.
Pasca č. 2: Financovanie (Hypotekárne domino)
Váš kupujúci si berie hypotéku. Vy si beriete hypotéku (alebo prenášate starú). Majiteľ domu má na dome ťarchu, ktorú treba vyplatiť.
-
Riziko: Stačí, aby sa jedna banka v tomto reťazci zasekla o týždeň, a padá celý reťazec. Peniaze neprídu včas, termíny v zmluvách vypršia a vy čelíte pokutám.
Naše riešenie: “Guľový blesk” (Projektový manažment)
V Atte REALITY túto operáciu neriadime ako “predaj”, ale ako projekt. Musíme zosynchronizovať 3-4 strany naraz.
Ako to robíme bezpečne:
1. Fáza: Príprava a ocenenie
Najprv presne určíme trhovú cenu vašej nehnuteľnosti. Musíme vedieť, koľko peňazí reálne budete mať. Zároveň vám náš finančný špecialista povie, aký drahý dom si môžete dovoliť (vrátane doplatku hypotékou).
2. Fáza: “Podmienený predaj”
Začneme predávať váš byt. Keď nájdeme kupca, do Rezervačnej zmluvy dáme ochrannú klauzulu: “Predaj sa uskutoční, len ak predávajúci (vy) do 2 mesiacov nájde a zarezervuje novú nehnuteľnosť.” Týmto ste chránení. Ak dom nenájdete, neostanete na ulici – obchod sa zruší bez sankcie.
3. Fáza: Synchronizácia platieb a sťahovania
Toto je naše know-how. Nastavíme zmluvy tak, aby:
-
Peniaze z predaja vášho bytu išli priamo na úhradu kúpnej ceny domu (cez notársku úschovu). Nemusíte čakať, kým prídu na váš účet.
-
Odovzdanie kľúčov bolo v jeden deň (alebo s dohodnutým 2-týždňovým preklenutím), aby ste sa sťahovali len raz.
Výmena bývania je veľká operácia, ale nemusí byť stresujúca. Len potrebuje dirigenta, ktorý zladí orchester.
Chcete vymeniť byt za dom (alebo naopak) a bojíte sa, že ostanete “medzi dvoma stoličkami”? Neriskujte to sami. Ozvite sa nám. Pripravíme vám časový a finančný plán, vďaka ktorému prejdete zo starého do nového plynulo a bezpečne.