napísal Predstavte si situáciu: Vlastníte lukratívny pozemok v Trnave alebo v rozvojovej časti Bratislavy. Podľa územného plánu (ÚP) je určený na výstavbu bytových domov. (Ak si nie ste istí, či ide skutočne o stavebný pozemok alebo stále len o ornú pôdu, prečítajte si najprv nášho hlavného sprievodcu rozdielmi tu). Jeho hodnota je obrovská.
A zrazu, zo dňa na deň, mesto vyhlási stavebnú uzáveru.
Váš pozemok sa stal “dočasne bezcenným”. Nemôžete žiadať o stavebné povolenie, nemôžete stavať. Váš majetok v hodnote státisícov (alebo miliónov) je zablokovaný. Ste v pasci, frustrovaní a neviete, čo ďalej.
Toto nie je právny návod. Toto je strategická analýza z praxe, ktorá vám ukáže, čo stavebná uzávera naozaj znamená, aké sú riziká a aké máte možnosti.
Prečo vôbec stavebná uzávera vzniká?
Mesto nevyhlasuje uzáveru, aby vás nahnevalo. Robí to preto, lebo rozvoj územia predbehol infraštruktúru.
Najčastejšie dôvody sú:
- Kapacita infraštruktúry: Cesty sú preplnené, križovatky kolabujú, kanalizácia alebo čistička nestíha.
- Chýbajúca občianska vybavenosť: V oblasti sa postavilo 1000 bytov, ale nie je tam žiadna škola, škôlka alebo park.
- Príprava nového územného plánu: Mesto potrebuje “čas na nádych”, aby mohlo prekresliť celé územie a nanovo určiť pravidlá.
Pasca: “Dočasne” môže znamenať “Nikdy” (alebo 5 rokov)
Najhoršie slovo v spojení so stavebnou uzáverou je “dočasne”.
- Problém: Zákon presne neurčuje, ako dlho môže stavebná uzávera trvať. Môže to byť rok, ale pokojne aj 5 alebo 7 rokov. Trvá, kým sa problém nevyrieši (napr. kým sa nepostaví nový obchvat alebo nová škola).
- Riziko: Váš kapitál je “zamrznutý”. Roky nemôžete so svojím majetkom nič robiť. Medzitým sa trh môže zmeniť, úroky stúpnuť a vaša pôvodná investícia stratí zmysel.
- Riziko nového ÚP: A čo ak mesto počas uzávery zmení územný plán? Čo ak sa z vášho pozemku na “bytovky” stane “verejná zeleň” alebo “pozemok pre školu”?
Čakať je pre bežného vlastníka obrovský hazard.
Ako predať zablokovaný pozemok? (“Urob si sám” nefunguje)
Pokúsiť sa predať takýto pozemok na bežnom realitnom portáli je strata času.
- Kupujúci č. 1 (Mladá rodina): Odíde okamžite. Nemôže čakať 5 rokov, kým si postaví dom.
- Kupujúci č. 2 (Banka): Hypotéku nedostane nikto. Banka NIKDY nezaloží pozemok, na ktorom sa nedá stavať.
Váš okruh záujemcov sa zúžil na jedinú skupinu: Hotovostní investori a developeri.
Ale títo ľudia nekupujú na inzerát. A presne vedia, že ste v pasci. Ak sa ich pokúsite osloviť sami, ponúknu vám smiešnu cenu, pretože vedia, že musíte predať.
Naše riešenie: Nie sme makléri, sme investiční partneri
V tomto momente nepotrebujete makléra, ktorý urobí pekné fotky poľa. Potrebujete partnera, ktorý rozumie developmentu, právu a má kontakty.
V Atte REALITY máme špecializovaný B2B/investičný tím. Náš proces je iný:
- Hĺbkový audit: Preveríme dôvod stavebnej uzávery. Zistíme reálny stav prípravy nového územného plánu. Zistíme, či je problém naozaj len v ceste, alebo je to politický boj. Na základe toho určíme reálnu trhovú (rizikovú) cenu pozemku.
- Diskrétny Off-Market predaj: Váš pozemok vôbec nebudeme verejne inzerovať. Pripravíme profesionálny investičný prospekt.
- Aktivácia databázy: Tento prospekt nepošleme každému. Pošleme ho priamo 5-10 investorom a developerom z našej databázy, o ktorých vieme, že majú kapitál, strategický záujem o danú lokalitu a časovú trpezlivosť čakať 5 rokov.
- Manažment aukcie: Tým, že oslovíme viacerých investorov naraz, vytvoríme súťaž. Získame pre vás najvyššiu možnú cenu, akú je trh ochotný za “zamrznutý” pozemok zaplatiť.
Zablokovalo mesto váš pozemok v Trnave alebo okolí stavebnou uzáverou? Nestrácajte čas čakaním. Ozvite sa nám. Poskytujeme expertné poradenstvo pre majiteľov pozemkov. Urobíme audit vášho pozemku a navrhneme stratégiu, ako ho predať za najlepšiu možnú cenu špecializovaným investorom.