Kúpa bytu a skryté vady: 5 vecí, ktoré prehliadnete a zaplatíte za ne tisíce

Našli ste ho. Váš vysnívaný byt. Je v perfektnej lokalite v Trnave, dispozícia sedí, cena je v rámci rozpočtu. Ste nadšení a už sa vidíte, ako podpisujete rezervačnú zmluvu.

Zadržte.

Pri kúpe nehnuteľnosti vládnu emócie. A práve na to sa predávajúci spolieha. Ako kupujúci ste na obhliadke dobrovoľne “slepý”. Sústredíte sa na to, kam dáte gauč, a nie na to, či nebudete o šesť mesiacov búrať steny.

Väčšina kupujúcich si myslí, že “preveriť byt” znamená skontrolovať, či tečie voda a či sa zatvárajú okná. To je fatálna chyba. Skutočné problémy sú neviditeľné a stoja tisíce eur.

Toto nie je checklist, ako si byt skontrolovať sám. Toto je varovanie, čo všetko nevidíte – a prečo je kúpa bez experta hazard.

1. Ilúzia čerstvej maľovky (Realita: Pleseň a vlhkosť)

• Čo vidíte vy: Krásne, čerstvo vybielené steny. Cítite “vôňu novoty” a čistoty.
• Čo nevidíte (Skrytá vada): Predávajúci len pár dní pred obhliadkou pretrel rohy savem a novou farbou, aby zakryl masívne vlhké mapy a čiernu pleseň. Problém môže byť v zlom zateplení (tepelné mosty) alebo v zatekaní zo strechy.
• Cena opravy (Čo zaplatíte): O pár mesiacov, keď sa pleseň vráti, vás čaká sekanie omietky, drahá sanácia, možno kompletné prerábanie zateplenia fasády alebo oprava strechy.
• Náklady: 2 000 € – 7 000 €

2. Ilúzia funkčnej elektriny (Realita: Hliníkové rozvody)

• Čo vidíte vy: Zásuvky fungujú, svetlá svietia. Predávajúci dokonca vymenil vypínače za nové, moderné.
• Čo nevidíte (Skrytá vada): Pod novými vypínačmi sú 40 rokov staré, krehké hliníkové rozvody. Byt nebol stavaný na modernú záťaž (práčka, sušička, umývačka, indukcia, 3 počítače naraz). Rozvody sa prehrievajú, vyhadzujú poistky a predstavujú akútne riziko požiaru.
• Cena opravy (Čo zaplatíte): Kompletné sekanie drážok do panelu v celom byte, výmena rozvodov za medené, nové omietky a maľovka.
• Náklady: 4 000 € – 8 000 €

3. Ilúzia tichého bytu (Realita: Zlá zvuková izolácia)

• Čo vidíte vy: Ste na obhliadke v stredu o 10:00. Je tam božské ticho.
• Čo nevidíte (Skrytá vada): Netušíte, že sused nad vami má tri deti, ktoré každý večer o 20:00 hrajú naháňačku a počujete každé dupnutie. Netušíte, že šachta výťahu je hneď za stenou spálne a v noci počujete každé jeho pohnutie. Alebo že byt je otočený do ulice, kde o piatej ráno začnú chodiť autobusy.
• Cena opravy (Čo zaplatíte): Zlá zvuková izolácia (tzv. “papierové steny”) sa opraviť nedá. Dodatočné odhlučnenie je drahé a uberie vám priestor. Váš vysnívaný byt sa stane peklom, z ktorého sa budete chcieť odsťahovať.
• Náklady: Zničená kvalita života (nevyčísliteľné)

4. Ilúzia “drobnej” praskliny (Realita: Problém so statikou)

• Čo vidíte vy: Na stene v rohu je malá “kozmetická” prasklinka. Predávajúci vás upokojí, že “to je len omietka, to má každý panelák.”
• Čo nevidíte (Skrytá vada): Nemáte šancu vedieť, či je to len povrchová omietka, alebo či ide o vážny statický problém – napríklad sadanie budovy, narušený nosný panel po neodbornej rekonštrukcii suseda, alebo zatekanie, ktoré narušilo výstuž.
• Cena opravy (Čo zaplatíte): Ak je to statika, pozeráte sa na problém, ktorý môže ohroziť celý dom a jeho oprava je astronomická, ak je vôbec možná.
• Náklady: 1 000 € (omietka) až 50 000 € (sanácia statiky)

5. Ilúzia čistého “LV” (Realita: Právne vady)

• Čo vidíte vy: Predávajúci vám ukáže List vlastníctva, ktorý vyzerá “čisto”.
• Čo nevidíte (Skrytá vada): Ako laik si nevšimnete, že byt je síce bez ťarchy, ale predávajúci ho má v BSM a na zmluve chýba podpis manželky. Alebo že k bytu patrí pivnica, ktorá je v skutočnosti v podielovom spoluvlastníctve celej bytovky a vy ju nevlastníte. Alebo že tá krásna presklená loggia nie je skolaudovaná a je to čierna stavba.
• Cena opravy (Čo zaplatíte): Kataster vám môže zastaviť konanie. Môžete prísť o zálohu. Alebo kúpite byt a o dva roky vás vyzve stavebný úrad na odstránenie nelegálnej loggie.
• Náklady: Strata zálohy (5 000 €) až neplatnosť celej zmluvy.

Nekupujte byt “na slepo”. Najmite si profesionála.

Na obhliadke ste v emocionálnom strese a v časovej tiesni. Nemáte šancu tieto veci odhaliť.

Preto existuje služba zastupovanie kupujúceho. Namiesto toho, aby ste dúfali, že je všetko v poriadku, my sa staneme vašou “profesionálnou paranojou”.

Ako vás chránime:

1. Technický audit: Na obhliadku nejdete sami. Ideme s vami my, alebo náš zazmluvnený stavebný technik. Vieme, kde sa pozrieť, máme meracie prístroje (vlhkomery, termokamery) a vieme klásť správne technické otázky.
2. Právny audit: Preveríme nielen LV, ale aj nadobúdaciu zmluvu predávajúceho, históriu bytu a zápisnice zo schôdzí vlastníkov (kde sa často skrývajú informácie o plánovaných opravách alebo problémoch).
3. Ochrana v zmluvách: Nedovolíme vám podpísať nevýhodnú rezervačnú zmluvu od druhej strany. Naši právnici zabezpečia, aby boli vaše peniaze a záujmy 100% chránené.
4. Vyjednávanie o cene: Ak nájdeme vadu (napr. staré hliníkové rozvody), okamžite ju použijeme ako odborný argument na zníženie kúpnej ceny. Často vám tak ušetríme oveľa viac peňazí, než koľko naša služba stojí.

Plánujete kúpu bytu v Trnave alebo Bratislave? Nechoďte na obhliadku sami. Ozvite sa nám. Chránime vaše záujmy, preveríme nehnuteľnosť za vás a zabezpečíme, aby bola vaša životná investícia v bezpečí.