napísal V svete priemyselných nehnuteľností je jedna veta, ktorá by mala u každého investora spustiť varovný signál: “Ten pozemok je extrémne lacný.”
Prečo? Pretože kúpna cena je takmer vždy len špičkou ľadovca. Skutočné náklady sa skrývajú v tom, čo nasleduje po podpise zmluvy.
Ako realitný stratég sa stretávam s príbehmi firiem, ktoré kúpili “výhodný” pozemok na zelenej lúke. Ich pôvodný plán bol začať stavať do 6 mesiacov. Realita? O tri roky neskôr stále bojujú s úradmi a účet za “dotiahnutie” sietí presiahol pôvodnú cenu pozemku.
Pozrime sa na to, koľko reálne stoja dve najväčšie skryté položky: Inžinierske siete (IS) a Zmena územného plánu (ÚP).
1. Náklady na inžinierske siete: “Veď sú len 200 metrov ďaleko”
Táto veta je klasický omyl. Vzdialenosť nie je hlavný problém – je ním kapacita.
Elektrina: Najväčší strašiak
Pre administratívnu budovu vám stačí bežná prípojka. Pre priemyselnú halu s lismi, zvarovacími robotmi alebo chladením potrebujete obrovský rezervovaný výkon.
- Realita: Distribučná spoločnosť vám povie, že najbližší bod s dostatočnou kapacitou je vzdialený kilometer, alebo že si musíte vybudovať vlastnú trafostanicu.
- Skryté náklady: Vybudovanie novej trafostanice a VN (vysokonapäťovej) prípojky sa bežne pohybuje v sumách od 50 000 € až po 200 000 € a viac, v závislosti od požiadaviek.
Voda, Plyn, Kanalizácia
Rovnaký princíp platí aj tu. Potrebujete len “prípojku”, alebo potrebujete vysokotlakový plyn (VTL) pre výrobné pece? Potrebujete len vodu na sociálne zariadenia, alebo obrovský prietok na chladenie?
- Realita: Budovanie prípojok v dĺžke stoviek metrov, prečerpávacie stanice pre kanalizáciu (ak nesedí sklon) alebo rozšírenie kapacity plynovodu sú desaťtisícové položky.
- Skryté náklady: Za dotiahnutie všetkých sietí na pozemok, ktorý nie je pripravený, pokojne zaplatíte 150 000 € až 400 000 €.
2. Náklady na územný plán: “To je len formalita”
Toto je druhý “zabijak projektov”. Ak kupujete pozemok, ktorý nie je v Územnom pláne (ÚP) obce jasne schválený pre váš zámer (napr. chcete ťažký priemysel, ale pozemok je vedený len ako “ľahký priemysel” alebo “logistika”), spúšťate extrémne riskantný proces.
(Viac o rozdieloch sme písali v našom článku: Rozdiel ľahký vs. ťažký priemysel v územnom pláne)
Náklady na čas: 2 až 5 rokov čakania
Zmena ÚP nie je žiadosť, ktorú úradník opečiatkuje. Je to zložitý politický a administratívny proces, ktorý zahŕňa:
- Spracovanie urbanistickej štúdie
- Prerokovanie v komisii
- Pripomienkovanie verejnosťou (kde vás susedia môžu zablokovať)
- Posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA)
- Finálne schválenie zastupiteľstvom
Realita: Tento proces trvá v ideálnom prípade 2 roky, v bežnom 3-5 rokov.
Náklady na peniaze: Desaťtisíce za neistý výsledok
Kým čakáte, platíte právnikov, architektov a za drahé posudky. A čo je najhoršie, výsledok nie je zaručený. Obec vám zmenu jednoducho nemusí schváliť.
Najväčší náklad zo všetkých: Stratený čas (Opportunity Cost)
Kým vy 3 roky bojujete s povoleniami a sieťami, čo sa deje na trhu?
- Vaša konkurencia, ktorá kúpila pripravený pozemok, už dva roky vyrába a berie vám zákazky.
- Náklady na stavebný materiál a prácu vzrástli o 30 %.
- Váš biznis plán je v troskách a vaša investícia je zmrazená v pozemku, s ktorým nemôžete nič robiť.
Záver: Najlacnejší pozemok je ten, na ktorom môžete stavať HNEĎ
Priemyselná výstavba nie je šprint, ale maratón plný prekážok. Nízka kúpna cena pozemku je často len návnada, ktorá skrýva mínové pole v podobe chýbajúcich sietí a zlého územného plánu.
Najlepšia investičná stratégia je kúpiť “plug-and-play” pozemok. Teda taký, ktorý má už schválený územný plán pre váš zámer a všetky inžinierske siete s dostatočnou kapacitou privedené na hranicu pozemku.
Áno, kúpna cena takéhoto pozemku je vyššia. Ale jeho celková cena (vrátane času, nákladov na výstavbu a stratených príležitostí) je dramaticky nižšia.
Prestaňte plánovať riziko. Začnite plánovať výstavbu.
Čakanie na povolenia a doťahovanie sietí môže projekt predražiť o státisíce a zdržať o roky. Ak hľadáte investíciu bez týchto skrytých nákladov, máme pre vás riešenie.
Zobraziť ponuku: Pripravený 2,2 ha pozemok pre ťažký priemysel v Trnave