napísal Vlastníte starší rodinný dom v Modranke, Hrnčiarovciach alebo v okrajovej časti Bratislavy (Rača, Vrakuňa). K domu patrí obrovská, 15-árová záhrada.
Kedysi slúžila na pestovanie zemiakov. Dnes je to len príťaž. Musíte to kosiť, starať sa o to a nemáte z toho nič.
Zároveň vidíte, že ceny stavebných pozemkov v okolí stúpli na 200 €/m². Rýchla matematika vám povie, že v tej záhrade vám leží 100 000 € až 150 000 € v hotovosti.
Rozhodnete sa: “Predám polovicu záhrady.”
Znie to jednoducho. Natiahnete pletivo a predáte. Omyl. Ak to urobíte bez prípravy, vytvoríte nepredajný “paškvil”, na ktorom nikto nebude môcť stavať.
Tu je návod, ako z “kusu trávy” urobiť plnohodnotnú stavebnú parcelu a vyhnúť sa byrokratickým pasciam.
Pasca č. 1: Prístupová cesta (Kľúč k úspechu)
Toto je najväčší problém “zadných pozemkov”. Nový majiteľ nebude lietať. Potrebuje sa k pozemku dostať autom (a nielen osobným, ale aj domiešavačom a hasičmi).
-
Chyba: “Však mu dám vecné bremeno prechodu cez môj dvor.”
-
Realita: Toto riešenie výrazne znižuje cenu oboch nehnuteľností. Vy stratíte súkromie (nový sused vám bude jazdiť pod oknami) a nový majiteľ bude mať problém s hypotékou, lebo banky nemajú rady “závislé” pozemky.
-
Riešenie: Musíte vytvoriť samostatnú príjazdovú cestu. To znamená obetovať 3,5 až 4 metre šírky z vášho pozemku popri plote. Áno, zmenší to vašu záhradu, ale vytvorí to “čistý” stavebný pozemok s plnou trhovou hodnotou.
Pasca č. 2: Územný plán a “Uličná čiara”
Predtým, ako zavoláte geodeta, musíte ísť na stavebný úrad po ÚPI (Územno-plánovaciu informáciu).
-
Otázka: Povoľuje mesto stavať v “druhom rade”?
-
Riziko: Niektoré obce majú prísne regulatívy, ktoré dovoľujú stavať len v uličnej čiare (vpredu). Ak rozdelíte pozemok a mesto tam nepovolí stavbu, predali ste len drahú záhradu, nie stavebnú parcelu. (Viac o ÚPI v článku: Ako predať stavebný pozemok).
Pasca č. 3: Siete (Voda, plyn, elektrina, kanalizácia)
Nový dom potrebuje siete.
-
Kde sú: Sú v ulici pred vaším domom.
-
Problém: Ako ich dostať 50 metrov dozadu na nový pozemok?
-
Riešenie: Budete musieť zriadiť vecné bremená na uloženie sietí cez vašu novú príjazdovú cestu. Bez predbežného súhlasu vodární a elektrární, že kapacity sú dostatočné, je pozemok pre kupujúceho rizikový.
Náš proces: Z “trávnika” urobíme “produkt”
V Atte REALITY nerobíme len inzerciu. Robíme mini-development. Pomôžeme vám premeniť nevyužitú záhradu na maximálny zisk.
Krok 1: Feasibility Study (Štúdia realizovateľnosti) Náš architekt a geodet preveria váš pozemok. Nakreslia, kade pôjde cesta, či sa tam zmestí dom a či dodržíme odstupy od susedov.
Krok 2: Geometrický plán Zabezpečíme geodeta, ktorý oficiálne “odreže” novú parcelu a vytvorí parcelu pre cestu. Tento plán necháme zapísať na kataster.
Krok 3: Právne nastavenie Pripravíme zmluvy tak, aby boli ošetrené všetky vecné bremená (siete, cesta) a aby ste vy ako pôvodný majiteľ boli chránení (napr. obmedzením výšky nového domu, aby vám netienil).
Krok 4: Predaj Teraz nepredávame “záhradu”. Predávame “stavebný pozemok so všetkými povoleniami”. Cena takéhoto pozemku je o 30 – 50 % vyššia ako cena “kusu zeme”.
Máte v záhrade skrytý poklad. Ale musíte ho správne vykopať.