napísal Našli ste byt. Ste nadšení. Maklér predávajúceho vás tlačí do podpisu a zloženia zálohy. Poslal vám zmluvu s názvom “Rezervačná zmluva”. Alebo je to “Zmluva o budúcej kúpnej zmluve”?
Ste zmätení. Idete na Google a hľadáte, aký je v tom rozdiel a ktorá je pre vás “lepšia”.
Zastavte sa. Práve sa chytáte do pasce.
Pravda je taká, že je úplne jedno, ako sa tá zmluva volá. Obe sú právne záväzné dokumenty. A obe sú vo väčšine prípadov napísané tak, aby chránili realitnú kanceláriu a predávajúceho.
Nie vás.
Toto nie je právna teória. Toto je analýza 3 pascí, ktoré na vás v týchto zmluvách čakajú a kvôli ktorým môžete prísť o celú vašu zálohu.
Aký je (v skratke) rozdiel? A prečo je to jedno?
Aby sme si v tom urobili poriadok:
- Rezervačná zmluva (RZ): Je to často trojstranná dohoda (vy, predávajúci, realitka). Jej hlavným cieľom je “zarezervovať” nehnuteľnosť a zabezpečiť províziu pre makléra.
- Zmluva o budúcej kúpnej zmluve (ZoBZ): Je to právne oveľa silnejší dokument (podľa Občianskeho zákonníka). Je to záväzok medzi vami a predávajúcim, že budete musieť v budúcnosti kúpiť. Súd vás k tomu môže dokonca donútiť.
Pre vás ako kupujúceho je dôležité len toto: Z oboch zmlúv vyplývajú obrovské finančné záväzky. A tu sú 3 pasce, ktoré obsahujú:
Pasca č. 1: “Pasca na hypotéku”
- Problém: V zmluve (RZ aj ZoBZ) je veta: “V prípade, ak kupujúci neuzavrie kúpnu zmluvu, záloha prepadá v prospech predávajúceho/sprostredkovateľa.”
- Scenár katastrofy: Vám sa zdá, že hypotéku máte istú. Banka však pošle znalca a ten zistí skrytú vadu (napr. neskolaudovanú loggiu alebo zlú prístupovú cestu). Banka odmietne nehnuteľnosť založiť a úver vám neschváli.
- Výsledok: Byt nemôžete kúpiť. Ale nie je to vaša chyba! Napriek tomu, podľa zmluvy ste “porušili podmienky” a vaša záloha 5 000 € práve prepadla.
Ako vás chránime my: Trváme na pridaní ochrannej vety, ktorá jasne hovorí, že ak banka neschváli úver z dôvodu vady na nehnuteľnosti, záloha sa vám v plnej výške vracia.
Pasca č. 2: “Jednostranná pokuta”
- Problém: Zmluva je nevyvážená. Hovorí len o tom, čo sa stane, ak cúvnete vy (stratíte zálohu). Ale čo ak cúvne predávajúci?
- Scenár katastrofy: Vy zložíte zálohu. O týždeň sa predávajúcemu ozve iný záujemca, ktorý mu ponúkne o 10 000 € viac. Predávajúci vám vráti vašu zálohu a predá byt drahšie.
- Výsledok: Vy ste stratili mesiac času, zastavili ste hľadanie, možno ste už zaplatili poplatky za odhad hypotéky. A nemáte nič.
Ako vás chránime my: Trváme na “zrkadlových pokutách”. Ak vy ručíte zálohou 5 000 €, že kúpite, potom predávajúci musí ručiť pokutou 5 000 € (nad rámec vrátenia zálohy), že predá.
Pasca č. 3: “Stav, ako stojí a leží”
- Problém: V zmluve je nenápadná formulka: “Kupujúci sa dôkladne oboznámil s technickým stavom nehnuteľnosti.”
- Scenár katastrofy: Podpíšete to. Po podpise si však na druhú obhliadku zavoláte kamaráta stavbára, ktorý zistí, že elektrina je v hliníku (oprava 6 000 €). Chcete cúvnuť alebo žiadať zľavu.
- Výsledok: Máte smolu. Podpísali ste, že ste sa “oboznámili”. Ak teraz cúvnete, prídete o zálohu (viď Pasca č. 1). Ste v pasci: buď kúpite predražený byt so skrytou vadou, alebo prídete o 5 000 €.
Ako vás chránime my: NIKDY nepodpisujeme zmluvu, kým nie je byt preverený. Trváme na “odkladacej podmienke”, že rezervácia je platná až po úspešnej technickej inšpekcii, alebo ju zabezpečíme bleskovo pred podpisom.
Nezáleží na názve, záleží na obsahu
Nestrácajte čas právnou teóriou. Realitný maklér, ktorý na vás tlačí, háji záujmy predávajúceho. Kto háji tie vaše?
Dostali ste na stôl Rezervačnú zmluvu alebo Zmluvu o budúcej zmluve? Nepodpisujte ju. Ozvite sa nám. Poskytujeme službu zastupovania kupujúceho, kde naši právnici skontrolujú zmluvu za vás. Chránime vaše peniaze, akoby boli naše vlastné.