napísal Aktualizované: 8. novembra 2025
Rok 2025 bol rokom “vytriezvenia”. Éra 1% hypoték je definitívne preč, ceny prestali slepo rásť a kupujúci začali mať opäť silu vyjednávať. V médiách vidíte chaos – jeden analytik hovorí o raste, druhý o stagnácii. Začiatkom novembra 2025 vydala NBS správu, že trh v Q3 “mierne pribrzdil”.
Ako majiteľ bytu v Trnave alebo Bratislave, ktorý zvažuje predaj, alebo ako kupujúci, ktorý čaká na “správny čas”, ste logicky zmätení.
Ako experti, ktorí sú na trnavskom a bratislavskom trhu každý deň, vám prinášame jasnú a vecnú prognózu na rok 2026. A čo je dôležitejšie, poradíme vám, ako sa v tomto novom trhu zorientovať a neurobiť chybu za státisíce.
Faktor č. 1: “Nový normál” pri hypotékach (3,18 % – 3,69 %)
Zabudnite na návrat 1% úrokov. Éra ultra-lacných peňazí sa skončila. Ako vidíme na aktuálnych ponukách všetkých kľúčových bánk (SLSP, VÚB, Tatra Banka) v novembri 2025, úrokové sadzby sa stabilizovali na úrovni, ktorú nazývame “nový normál”: približne 3,18 % – 3,69 % pri 3-ročnej fixácii.
- Čo to znamená? Kupujúci si môže dovoliť menej. Jeho mesačná splátka je pri rovnakej cene nehnuteľnosti oveľa vyššia. Banky sú prísnejšie a kupujúci citlivejšie zvažujú každý výdavok.
- Dopad na vás: Ak predávate, nemôžete si dovoliť “prestreliť” cenu. Kupujúci si dnes presne spočíta, či mu to za tú splátku stojí.
Faktor č. 2: Koniec éry “Predá sa všetko”. Trh sa rozdelil.
Toto je najväčšia zmena, ktorú vidíme v praxi a ktorú potvrdzujú aj najnovšie dáta NBS. Trh v Trnave aj Bratislave sa dramaticky diferencoval. Už neplatí, že “všetko rastie”.
NBS vo svojej správe z novembra 2025 jasne ukazuje, že rast potiahli takmer výlučne byty, zatiaľ čo ceny domov stagnovali.
My v Atte REALITY vidíme tento trend ešte detailnejšie:
- Segment A (Prémiový): Novostavby v dobrých lokalitách (napr. Arboria v Trnave, novostavby v Ružinove), byty po kompletnej kvalitnej rekonštrukcii a domy v dobrom stave si svoju cenu udržia, alebo mierne porastú. Dopyt po kvalitnom bývaní bude vždy.
- Segment B (Priemerný/Zlý): Staršie byty v pôvodnom stave, byty v okrajových častiach alebo na hlučných sídliskách (napr. starý panelák na Linčianskej) budú pod silným tlakom na zníženie ceny.
Scenár z praxe: Ak predávate 3-izbový byt v pôvodnom stave, nemôžete pýtať cenu ako za byt po rekonštrukcii. Kupujúci si dnes vie presne spočítať, že rekonštrukcia ho bude stáť 50 000 € a tie peniaze jednoducho nemá.
Prognóza 2026: Čo to znamená pre vás?
Rok 2026 nebude ani boom, ani krach. Bude to rok kupujúceho. A bude to rok, kedy sa oddelia profesionáli od amatérov.
Ak ste PREDAVAJÚCI:
Čakajú vás tri hlavné výzvy:
- Dlhší čas predaja: Váš byt už nebude mať 50 obhliadok za víkend. Predaj bude trvať 3-6 mesiacov, nie 3 týždne.
- Vyberaví kupujúci: Kupujúci budú mať čas. Porovnajú váš byt s desiatimi ďalšími a budú tvrdo vyjednávať o cene.
- Vojna o marketing: Váš byt bude na portáloch súťažiť so stovkami podobných. Ak nebudete mať profesionálne fotky, video a 3D prehliadku, vaša ponuka sa stratí.
Pasca, do ktorej spadnete: Ak sa pokúsite predať sami, je takmer isté, že zle nastavíte cenu. Buď ju podstrelíte (a stratíte peniaze), alebo ju prestrelíte (a byt sa stane “ležiakom”, ktorý nakoniec aj tak predáte pod cenu).
Naše riešenie: V tomto trhu potrebujete stratégiu. My vám nevyrobíme inzerát. My vám pripravíme predajnú stratégiu – spravíme presnú analýzu trhovej ceny (CMA) na základe reálnych dát, zainvestujeme do profesionálneho marketingu (fotky, video) a prevezmeme celý proces vyjednávania, aby sme pre vás aj v tomto konkurenčnom trhu získali maximálnu možnú cenu.
Ak ste KUPUJÚCI:
Budete mať výhodu. Po rokoch ste to vy, kto si môže vyberať. Ale práve vtedy robia ľudia najväčšie chyby.
- Pasca č. 1 (Zlé zmluvy): Predávajúci budú v strese a ich makléri vás budú tlačiť do nevýhodných rezervačných zmlúv, len aby mali “istý obchod”.
- Pasca č. 2 (Skryté vady): Predávajúci budú v snahe predať maskovať problémy – zatekanie, zlú elektrinu, plesne.
Naše riešenie: Čas na výber vám dáva priestor na kontrolu. Ako vaši zástupcovia preveríme každú nehnuteľnosť – technicky aj právne. Chránime vás pred skrytými vadami a skontrolujeme každú rezervačnú zmluvu, aby ste neprišli o zálohu.
Záver: Rok 2026 bude rokom expertov
Rok 2026 nebude priať náhode. Každé euro sa bude počítať. Či už predávate alebo kupujete, rozhodnutia “na vlastnú päsť” budú v tomto novom trhu znamenať istú finančnú stratu.
Ak chcete uspieť, budete potrebovať partnera, ktorý rozumie lokálnym špecifikám Trnavy a Bratislavy a má dáta, nielen pocity.
Plánujete v roku 2026 predaj alebo kúpu? Nečakajte a nerobte rozhodnutia naslepo. Ozvite sa nám na nezáväznú konzultáciu. Pozrieme sa na váš byt alebo plán a nastavíme vám stratégiu, ktorá vám v novom roku zarobí najviac peňazí.