Predať alebo Prenajať? Matematika, ktorá rozhodne za vás (Analýza 2025)

Zdedili ste byt po starej mame. Alebo sa sťahujete do domu a váš starý 2-izbák ostal prázdny. Stojíte na najväčšej realitnej križovatke:

  1. Cesta A (Predaj): Zinkasovať okamžite 180 000 € a mať “vystarané”?

  2. Cesta B (Prenájom): Nechať si byt ako “zadné vrátka” a poberať každý mesiac 600 € k dobru?

Rodina vám radí: “Nepredávaj! Nehnuteľnosť je istota, na dôchodok sa zíde.” Bankár vám radí: “Predaj to, splať si svoju hypotéku a zníž si mesačné náklady.”

Kto má pravdu? V roku 2025, pri aktuálnych cenách a úrokoch, už neplatia staré poučky. Rozhodnúť by nemali emócie, ale chladná matematika.

Tu je vzorec, ktorý používame v Atte REALITY, keď radíme našim klientom.

Krok 1: Test “Net Yield” (Čistý výnos)

Väčšina ľudí si povie: “Nájom je 700 €, to je 8 400 € ročne. Super!” To je hrubý omyl. Musíte počítať Čistý výnos.

Odpočítajte:

  • Energie a internet (cca 200 €/mes).

  • Fond opráv a správcu (cca 150 €/mes).

  • Daň z nehnuteľnosti a poistenie.

  • Daň z príjmu z prenájmu.

  • Riziko neobsadenosti (počítajte s tým, že 1 mesiac v roku bude byt prázdny).

Realita: Z nájmu 700 € vám v čistom (do vrecka) ostane možno 300 € mesačne (3 600 € ročne).

Teraz to porovnajte s cenou bytu. Ak má byt hodnotu 180 000 € a ročne vám zarobí 3 600 €, váš výnos (Yield) je len 2 % ročne.

  • Otázka: Oplatí sa vám držať majetok za 180 000 € kvôli 2 % výnosu, keď termínovaný vklad v banke vám dá 3 % bez akéhokoľvek rizika a starostí?

Verdikt: Ak je výnos pod 3-4 %, matematicky sa oplatí PREDAŤ.

Krok 2: Test “Utopených nákladov” (Stav bytu)

  • Byt v novostavbe (Arboria, Trnava): Nevyžaduje opravy. Má nízke náklady na energie. Hodnota bude pravdepodobne rásť.

    • Verdikt: Vhodný na PRENÁJOM.

  • Starý byt v pôvodnom stave: Umakartové jadro, staré okná. Aby ste ho dobre prenajali, musíte doň vraziť 20 000 €. Ak to neurobíte, zoženiete len horších nájomcov a nájom bude nízky.

    • Verdikt: Vhodný na PREDAJ. Nechajte rekonštrukciu na nového majiteľa.

Krok 3: Test “Vašej hypotéky” (Cashflow)

Máte na svojom vlastnom dome (kde bývate) drahú hypotéku s úrokom 4,5 %?

  • Ak predáte starý byt za 180 000 € a vyplatíte svoju hypotéku, ušetríte na úrokoch banke možno 100 000 € za 20 rokov.

  • Táto “úspora” je často oveľa vyššia ako “zisk” z prenájmu starého bytu.

Záver: Kedy predať a kedy prenajať?

 

Kedy PRENAJAŤ? (Volajte nám na Správu)

  1. Byt je v top lokalite (centrum, univerzita), kde hodnota porastie.

  2. Byt je v dobrom stave a nevyžaduje investície.

  3. Nepotrebujete hotovosť a chcete budovať majetok pre deti.

  4. Ale bojíte sa starostí: Tu nastupujeme my. S našou službou Správa prenájmu sa o nič nestaráte. My nájdeme nájomcu, riešime opravy a posielame vám peniaze.

Kedy PREDAŤ? (Volajte nám na Predaj)

  1. Byt je starý, má vysoké náklady (fond opráv) a nízky čistý výnos.

  2. Ceny sú na vrchole a vy tie peniaze viete využiť lepšie (kúpa väčšieho, splatenie dlhov).

  3. Nechcete niesť riziko, že ceny nehnuteľností poklesnú.

  4. Chcete maximum peňazí: Pripravíme stratégiu predaja, urobíme Home Staging a vytiahneme z trhu maximálnu cenu.

Rozhodnutie nie je len o pocitoch. Je to o číslach.

Stále váhate? Nechajte nás, nech to spočítame za vás. Ozvite sa nám na konzultáciu.

Spravíme vám kalkuláciu: Koľko reálne zarobíte prenájmom vs. koľko získate predajom. Rozhodnete sa na základe faktov.

štítky
investičný byt návratnosť kedy sa oplatí predať byt predaj bytu vs prenájom predať alebo prenajať byt výnos z prenájmu kalkulačka výpočet yield nehnuteľnosti
img

Ivan Hrušovský

Som zakladateľ úspešnej realitnej kancelárie Atte REALITY. Špecializujem sa na rezidenčné a komerčné nehnuteľnosti najmä v Trnavskom a Bratislavskom kraji.