Predaj zdedenej nehnuteľnosti: Dane a predaj s viacerými vlastníkmi (Sprievodca 2026)

Dedičské konanie sa skončilo. Ste čerstvým vlastníkom bytu po rodičoch alebo domu po starých rodičoch. Je to citlivé obdobie, no s majetkom prichádzajú okamžité a stresujúce otázky.

Tie dve najčastejšie sú:

1. “Musím platiť daň z dedičstva alebo daň z predaja?”
2. “Čo ak sme byt zdedili traja súrodenci a nevieme sa dohodnúť?”

Väčšina ľudí v tejto situácii urobí z nevedomosti alebo v strese drahé chyby. Toto nie je právny návod. Toto je expertná analýza dvoch najväčších pascí, ktoré vás pri predaji zdedenej nehnuteľnosti čakajú – a ako vás pred nimi ochráni profesionálny partner.

Pasca č. 1: Daňová (Mýtus o 5 rokoch)

Najprv dobrá správa: Daň z dedičstva ako taká na Slovensku neexistuje. Samotným nadobudnutím dedičstva neplatíte štátu žiadnu daň (len poplatok notárovi).

Problém nastáva, ak chcete nehnuteľnosť predať. V hre je Daň z príjmu z predaja.

Kedy ste oslobodení? Platí 5-ročný test, ale POZOR. Ak ste dedili v priamom rade (po rodičoch, deťoch, manželovi/manželke), do vašich 5 rokov vlastníctva sa započítava aj doba, kedy nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ (vaši rodičia).

• Príklad: Zdedili ste byt po mame, ktorá ho vlastnila 20 rokov. Vy ho môžete predať hneď na druhý deň po zápise na kataster a ste úplne oslobodení od dane.

Kde je teda pasca?

• Pasca A (Dedenie v nepriamom rade): Zdedili ste byt po tete alebo strýkovi. Tu sa doba vlastníctva poručiteľa nezapočítava. Vaša 5-ročná lehota na oslobodenie začína plynúť až dňom vášho nadobudnutia. Ak predáte skôr, platíte plnú daň a odvody zo zisku.
• Pasca B (Obchodný majetok): Ak mal poručiteľ (napr. otec živnostník) byt zaradený v obchodnom majetku, 5-ročné oslobodenie NEPLATÍ. Tieto prípady sú daňovo extrémne zložité. (Viac o tom v článku Daň z predaja nehnuteľnosti).

Naše riešenie: Náš proces sa začína daňovým auditom. Ešte predtým, ako nastavíme cenu, preveríme váš titul nadobudnutia a presne vám povieme, aký bude váš daňový dopad.

Pasca č. 2: Spoluvlastníci (Emočná nočná mora)

Toto je často horší problém ako dane. Byt ste zdedili traja súrodenci. Každý má podiel 1/3. A teraz sa začne chaos:

• Súrodenec A (Vy): Chce byt predať čo najrýchlejšie za maximálnu cenu.
• Súrodenec B: Chce sa do bytu nasťahovať a ostatných “nejako” vyplatiť (ale nemá na to hypotéku).
• Súrodenec C: Nechce predať vôbec, lebo sú to “spomienky”, a navrhuje byt prenajímať (ale kto sa o to bude starať?).

Výsledok? Hádky. Zablokovaný majetok. Po troch rokoch patovej situácie to jeden z vás vzdá a podá návrh na súd. Súd nariadi predaj v dražbe, kde sa byt takmer vždy predá hlboko pod trhovou cenou. Všetci ste prerobili desaťtisíce eur a zničili ste si rodinné vzťahy.

Naše riešenie: V tomto momente nepotrebujete makléra. Potrebujete neutrálneho mediátora a projektového manažéra. My v Atte REALITY vystupujeme ako neutrálna tretia strana.

1. Stanovíme reálnu cenu: Pripravíme objektívnu Analýzu trhovej ceny (CMA). Ukážeme všetkým trom súrodencom, že byt má reálnu hodnotu napr. 180 000 €, nie 220 000 €, ako si myslí jeden, ani 150 000 €, ako si myslí druhý.
2. Manažujeme proces: Prevezmeme všetku komunikáciu. Zabezpečíme profesionálny marketing (aby sme dosiahli tú najvyššiu cenu).
3. Garantujeme bezpečné peniaze: Zabezpečíme, aby peniaze z predaja išli do notárskej úschovy a následne boli rozdelené presne podľa dedičských podielov na tri samostatné účty. Všetko je transparentné a bezpečné.

Predaj zdedenej nehnuteľnosti nie je bežný obchod. Je to zmes práva, daní a emócií. Nenechajte sa zničiť hádkami alebo daňovými chybami.

Zdedili ste nehnuteľnosť v Trnave alebo Bratislave? Či už ste sám alebo je vás viac, ozvite sa nám na nezáväznú konzultáciu. Preveríme váš LV, vysvetlíme vám vašu daňovú situáciu a navrhneme férovú stratégiu predaja, ktorá ochráni váš majetok aj vaše vzťahy.