Predaj rozostavaného domu: Prečo vám banka požičia menej, než ste “prestavali”? (A ako to predať so ziskom)

Začali ste stavať svoj sen. Mali ste plány, vizualizácie a rozpočet. Potom však prišiel rozvod, strata práce, alebo jednoducho došli peniaze a stúpli ceny materiálov.

Teraz stojíte na pozemku pred hrubou stavbou (alebo holodomom) a musíte predať.

Vytiahnete si kalkulačku a bločky:

• Pozemok stál 100 000 €.

• Materiál a práca stáli 80 000 €.

• Vaša logika: “Minimálna predajná cena je 180 000 €. Ideálne 200 000 €, nech mám zisk.”

Potom prídeme my (alebo znalec banky) a povieme vám číslo, ktoré vás šokuje: “Reálna trhová cena je 160 000 €.”

Ako je to možné? Prečo trh neocení vaše investované peniaze? A prečo je predaj “rozostavanej stavby” tá najťažšia realitná disciplína?

Pasca č. 1: Matematika kupujúceho (Riziková prirážka)

Vy vidíte “hodnotu materiálu”. Kupujúci vidí “riziko cudzej roboty”.

Dokončovať dom po niekom inom je pre stavebnú firmu aj pre nového majiteľa nočná mora.

• Nevidia, ako sú urobené základy (sú pod zemou).

• Nevidia, ako sú ťahané rozvody v stenách.

• Musia prebrať vašu záruku.

Preto si kupujúci od ceny odpočítava tzv. rizikovú maržu. Nekúpi váš dom za cenu “nákladov”. Kúpi ho len vtedy, ak je to výrazne lacnejšie, než keby si to postavil sám na zelenej lúke. Ak neakceptujete tento fakt, váš rozostavaný dom sa stane nepredajným ležiakom, ktorý bude roky chátrať.

Pasca č. 2: Banka a “Duch” na pozemku

Našli ste kupca. Chce si zobrať hypotéku. A tu narazíte do steny.

Banka nemôže založiť “kopu tehál”. Banka môže založiť len nehnuteľnosť zapísanú v Katastri nehnuteľností.

Väčšina majiteľov má len stavebné povolenie a “hrubú stavbu”. Na liste vlastníctva (LV) svieti len “pozemok”.

• Problém: Pre banku dom právne neexistuje. Nemá ho ako zapísať do záložnej zmluvy.

• Výsledok: Kupujúci nedostane hypotéku na kúpu domu, dostane ju (možno) len na pozemok. A keďže nemá hotovosť na doplatenie rozdielu za stavbu, obchod padá.

Naše riešenie: Zlegalizujeme “ducha” a predáme “víziu”

Predaj rozostavaného domu si vyžaduje špecifický proces. V Atte REALITY to robíme takto:

1. Krok: Zápis rozostavanej stavby (Aby banka dala peniaze)

Ešte pred predajom musíme z “kopy tehál” urobiť právnu nehnuteľnosť. Za vás zabezpečíme:

• Geometrický plán: Geodet zameria pôdorys rozostavanej stavby.

• Znalecký posudok: Znalec určí “stupeň rozostavanosti” (napr. stavba je hotová na 45 %).

• Zápis na kataster: S týmito dokumentmi zapíšeme na LV “Rozostavaný rodinný dom”.

Až v tomto momente je nehnuteľnosť financovateľná hypotékou. Týmto krokom sme vám práve otvorili dvere k 90 % kupujúcich.

2. Krok: Marketing “Vízie” (Lebo tehly sú škaredé)

Hrubá stavba nevyzerá lákavo. Je tam blato, diery namiesto okien, trčia káble. Emócia je nulová.

• Čo robíme my: Nepredávame súčasný stav. Predávame budúcnosť.

• Pripravíme profesionálne 3D vizualizácie, ako bude dom vyzerať po dokončení (fasáda, záhrada, interiér).

• Kupujúci sa nezamiluje do tehly. Zamiluje sa do vizualizácie obývačky s krbom.

3. Krok: Audit pozemku

Pri rozostavaných domoch často “vyskakujú” chyby v osadení stavby.

• Stojí dom presne tam, kde má byť podľa projektu?

• Dodržali ste odstupy od susedov?

• (Viac o tom v článku: Nesúlad hraníc pozemku a plotov) Tieto veci preveríme vopred, aby nás nezastavil znalec banky tesne pred podpisom.

Predaj nedokončeného domu je o minimalizácii strát a maximalizácii potenciálu. Nesnažte sa predať “bločky za materiál”. Predajte legálnu, financovateľnú stavbu s víziou.

Máte rozostavaný dom v Trnave alebo okolí a potrebujete ho predať? Nerobte to sami. Ozvite sa nám. Zabezpečíme zápis stavby do katastra, vybavíme geodeta a pripravíme stratégiu, aby ste z predaja odišli s čo najväčším balíkom peňazí.