Predaj nehnuteľnosti s ťarchou: Prečo 9/10 kupujúcich (a ich bánk) povie NIE

Chcete predať byt alebo dom. Pri príprave podkladov si stiahnete List vlastníctva (LV) a v časti “Ťarchy” zbadáte zápis.

Možno je to vecné bremeno práva dožitia po rodičoch. Možno je to ťarcha vašej vlastnej banky, lebo byt je stále na hypotéku. Alebo je to staré záložné právo od nebankovky či exekučný príkaz.

Väčšina majiteľov nad tým mávne rukou. “Veď sa nejak dohodneme, je to len formalita.”

Toto je omyl, ktorý vás pripraví o 90 % všetkých kupujúcich. Tá “formalita” na vašom LV práve urobila váš byt pre väčšinu trhu nefinancovateľný a nepredajný.

Zabijak č. 1: “Právo dožitia” (Banka kupujúceho povie NIE)

Toto je najčastejšia a najhoršia komplikácia, zvyčajne po dedičstve. Na LV je zapísaná vaša mama, stará mama alebo iná osoba, ktorá má právo v byte dožiť.

Prečo je to problém? Nie pre vás. Ale pre banku kupujúceho.

Žiadna banka na Slovensku neschváli hypotéku na nehnuteľnosť, kde má ťarchu tretia osoba. Pre banku je to extrémne riziko. Čo ak kupujúci prestane splácať? Banka nemôže predať byt, v ktorom má niekto legálne právo bývať.

Výsledok: Váš okruh záujemcov sa okamžite zúžil z 90 % (ľudia s hypotékou) na 10 % (hotovostní kupujúci). A hotovostný kupujúci (investor) vie, že ste v pasci. Preto vám ponúkne o 20-30 % menej, ako je trhová cena.

Zabijak č. 2: Rodinný konflikt (Psychologická pasca)

Možno si poviete: “Tak presvedčím mamu, aby sa toho práva vzdala.”

Prečo je to problém? Toto nie je právny, ale psychologický problém. Žiadate blízku osobu, aby sa dobrovoľne vzdala svojej jedinej právnej istoty bývania.

• Čo ak ona nechce?
• Čo ak sa bojí, čo s ňou bude?
• Čo ak jej ostatní súrodenci povedia, aby to nerobila? Sami sa takmer určite dostanete do neriešiteľného rodinného konfliktu, ktorý celý predaj zablokuje.

Zabijak č. 3: Ťarcha vašej banky (Strach kupujúceho)

Predávate byt, na ktorom máte ešte hypotéku. Na LV je ťarcha vašej banky.

Prečo je to problém? Kupujúci sa panicky bojí. “Ako viem, že keď vám pošlem peniaze, vy naozaj vyplatíte svoju hypotéku? Čo ak peniaze miniete a mne ostane byt s vašou ťarchou?”

Bez dokonale nepriestrelných zmlúv a správne nastavenej úschovy sa kupujúci cíti v obrovskom riziku. Mnoho z nich radšej kúpi byt bez ťarchy, hoci je o niečo drahší.

Riešenie nie je návod. Je to riadený proces.

Na internete nájdete “návody”, že stačí ísť k notárovi. Ale ako tam dostať mamu, ktorá sa bojí? Ako presvedčiť kupujúceho, že vaše zmluvy sú bezpečné?

Predaj nehnuteľnosti s ťarchou nie je bežný predaj. Je to projektový manažment právnych a psychologických problémov.

V Atte REALITY sa na toto špecializujeme. Náš proces je iný:

1. Právny audit: Ešte pred inzerciou vykonáme audit vášho LV. Presne vám povieme, aký vážny je problém a aké sú náklady na jeho odstránenie.
2. Mediácia (Právo dožitia): K vašej mame nejdete vy. Ide tam náš právnik alebo mediátor ako neutrálna tretia strana. Vysvetlíme jej situáciu, navrhneme alternatívne zabezpečenie (napr. finančnú kompenzáciu, zmluvu o budúcom nájme) a bezpečne ju prevedieme procesom zrušenia ťarchy u notára.
3. Bezpečné financovanie (Ťarcha banky): Kupujúcemu nepredložíme “vzor z internetu”. Naši právnici pripravia trojstranné zmluvy a notársku úschovu. Garantujeme, že peniaze kupujúceho pôjdu priamo na vyplatenie vašej hypotéky, ťarcha zanikne a zvyšok (váš zisk) sa uvoľní vám. Kupujúci je 100% chránený.

Nenechajte sa “ťarchou” na liste vlastníctva pripraviť o desiatky tisíc eur. Váš byt nie je nepredajný. Len potrebuje expertnú prípravu.

Máte na svojom liste vlastníctva vecné bremeno, právo dožitia alebo inú ťarchu? Ozvite sa nám na nezáväzný audit vášho LV. Preveríme váš prípad a navrhneme presný postup, ako nehnuteľnosť bezpečne a za plnú trhovú cenu predať.