napísal Predaj a Kúpa v jednom – Navigácia v realitnom reťazci
Stojíte pred klasickou, no mimoriadne náročnou realitnou dilemou: potrebujete predať váš súčasný byt – často zaťažený hypotékou – a zároveň kúpiť nové, väčšie bývanie. Či už je to prechod z 2-izbového bytu na Trnavskom Prednádraží do domu v Bielym Kostole, alebo z petržalského paneláku do rodinného domu v bratislavskej Rači, hlavná obava je vždy rovnaká: Ako predať a kúpiť bez toho, aby sme skončili bez strechy nad hlavou?
Tento zložitý proces, ktorý nazývame reťazová transakcia, si vyžaduje precízny časový plán predaja bytu. Na vlastnú päsť hrozí, že urobíte chybu v načasovaní úverov, prepadne vám rezervačná záloha na novú nehnuteľnosť, alebo zostanete bez finančnej rezervy. V Atte REALITY to nevnímame ako prekážku, ale ako koordinovaný proces. V nasledujúcich riadkoch vám predstavíme náš overený 5-krokový plán, ako zvládnuť predaj s hypotékou a nadväzujúcu kúpu s maximálnou bezpečnosťou a minimálnym stresom.
1. Fáza finančnej prípravy: Poznaj svoje limity a možnosti
Než začnete s inzerciou, musíte mať absolútne jasné finančné mantinely. Táto fáza je kľúčová pre rýchly a bezpečný predaj a kúpa v jednom.
Vyčíslenie hypotéky a jej správanie
Ak predávate byt s hypotékou, zistite si v banke tri dôležité veci:
- Zostatok úveru: Aká je presná suma dlhu?
- Dátum fixácie a poplatok za predčasné splatenie: Ak predávate mimo dátumu refixácie, poplatok je max. 1 % zo zostatku úveru. Je to dôležitý náklad, ktorý musíte započítať do vašej cieľovej predajnej ceny.
- Kvitancia: Zistite si, aký čas potrebuje vaša banka na vystavenie kvitancie (potvrdenia o splatení), ktorá je nevyhnutná pre výmaz záložného práva na katastri. V Bratislave a Trnave sa tieto lehoty môžu líšiť.
Financovanie novej nehnuteľnosti: Preklenutie
Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov na kúpu nového domu (napr. v Senci alebo Trnave – Modranke) ešte pred predajom starého, riešením je preklenovací úver. Tento krátkodobý úver vám umožní kúpiť novú nehnuteľnosť ihneď, pričom splácanie hlavnej hypotéky na nový dom začne až po prijatí peňazí z predaja starého bytu. Pre banku je to však riziko, preto musíte preukázať dostatočnú bonitu.
2. Fáza načasovania: Ako zladiť predaj starého s kúpou nového
Úspech reťazovej transakcie stojí na synchronizácii dvoch nezávislých kúpno-predajných zmlúv. Tu vstupuje do hry realitná kancelária, ktorá je projektovým manažérom celého procesu.
Dve zmluvy, jeden dátum
Ideálne je, ak sa váš časový plán predaja bytu a kúpy domu prekrývajú:
- Dohoda s Kupujúcim Vášho bytu (A): Kupujúci súhlasí s predĺženou lehotou na odovzdanie nehnuteľnosti, napríklad 60 až 90 dní od podpisu zmlúv, čo vám dáva čas na finálne vybavenie kúpy a sťahovanie do nového.
- Dohoda s Predávajúcim Vášho nového domu (B): Predávajúci súhlasí s termínom úhrady kúpnej ceny, ktorá nastane po tom, ako dostanete peniaze z predaja vášho starého bytu.
V lokalitách ako bratislavský Ružinov, kde je dopyt vysoký, musíte mať všetky podmienky už v rezervačnej zmluve, inak vás kupujúci nemusí akceptovať.
Kľúčový dokument: Advokátska úschova
Najväčšie riziko pri predaji s hypotékou je uvoľnenie peňazí pred výmazom záložného práva. Preto je nutné peniaze z predaja uložiť do advokátskej úschovy (Odporúčame viac ako notársku, ktorá je flexibilnejšia a lacnejšia).
- Vaša Bezpečnosť: Peniaze sa uvoľnia predávajúcemu len vtedy, ak kataster vymaže ťarchu z vašej hypotéky a splnia sa všetky podmienky pre kúpu novej nehnuteľnosti. Maklér to všetko koordinuje.
3. Fáza prevodu a platieb: Splatenie hypotéky a uvoľnenie peňazí
Keď peniaze od kupujúceho dorazia do úschovy, nastáva najdôležitejší moment reťazca:
- 1. Splatenie hypotéky: Advokát alebo banka priamo odosiela sumu potrebnú na splatenie vášho úveru. Záložné právo sa následne vymaže z listu vlastníctva.
- 2. Prevádzanie peňazí na novú nehnuteľnosť: Až po tom, ako je vaša pôvodná hypotéka splatená, sa zvyšná časť peňazí uvoľní a použije na úhradu kúpnej ceny za váš nový dom v Dúbravke alebo Trnave.
Táto postupnosť chráni kupujúceho vášho bytu (odkúpi nehnuteľnosť bez ťarchy) aj vás (máte peniaze na kúpu nového bývania).
4. Fáza sťahovania a odovzdania: Časové okno pre vás
V zmluve musí byť presne stanovený dátum odovzdania.
- V Bratislave sa často používa flexibilná lehota 30 – 60 dní od vkladu do katastra.
- V Trnave bývajú kupujúci flexibilnejší, najmä ak ide o staršie byty (napr. na Kopánke), ktoré si vyžadujú rekonštrukciu.
Náš tip: Profesionálna realitná kancelária vždy vyjedná primeranú dobu na vysťahovanie, aby ste sa nemuseli sťahovať dvakrát (najprv do podnájmu, potom do nového domu). Všetko sa zaznamená do preberacieho protokolu, kde sa prepíšu aj všetky energie.
Záver: Realitný reťazec = Dôvera a Koordinácia
Predaj a kúpa nehnuteľnosti v jednom cykle je komplexná operácia, ktorú odporúčame riešiť len s prevereným partnerom. Naša práca nespočíva len v inzercii, ale predovšetkým v riadení rizík a načasovaní finančných a právnych tokov. Ak vám chýba skúsený maklér, časový plán predaja bytu sa môže zmeniť na stres a finančné straty.