napísal Je noc, opäť nemôžete spať. Sused nad vami má párty. Z vedľajšieho bytu sa ozýva hlasná hádka. Žijete v strese a máte toho dosť. Rozhodnete sa: “Predám ten byt.”
Okamžite však stojíte pred najťažšou morálnou a právnou dilemou: “Mám to povedať kupujúcemu?”
- Scenár A (Zamlčanie): Nič nepoviete. Dúfate, že obhliadka vyjde na čas, kedy bude sused ticho. Byt predáte. Ale čo ak vás kupujúci o pár mesiacov zažaluje za zamlčanie podstatnej skrytej vady?
- Scenár B (Priznanie): Hneď na obhliadke úprimne poviete: “Sused je alkoholik a robí hluk.” Kupujúci sa otočí na päte a odíde. Váš byt sa stane nepredajným.
Toto nie je návod. Toto je analýza, prečo je táto situácia právne extrémne rizikantná a prečo pokus predať to “na vlastnú päsť” môže skončiť katastrofou.
Pasca č. 1: “Zlý sused” JE skrytá vada
Väčšina majiteľov si myslí, že “skrytá vada” je len prasknutá stena alebo zatekajúca strecha.
Omyl.
Podľa zákona je vada všetko, čo znižuje hodnotu alebo použiteľnosť veci. A extrémne hlučný alebo problémový sused, ktorý systematicky narúša bývanie, takou vadou nepochybne je.
- Problém: Ak to zamlčíte a použijete vzorovú zmluvu z internetu, kupujúci to zistí. Najme si právnika a bude od vás žiadať zľavu z kúpnej ceny (často 15-20 %) alebo dokonca odstúpenie od zmluvy.
- Prečo prehráte? Lebo ste o tom vedeli a zamlčali ste to. Ste plne zodpovedný.
- (Viac o tejto téme píšeme tu: Zodpovednosť za skryté vady: Ako sa chrániť)
Pasca č. 2: Amatérske priznanie = Strata 20 000 €
Dobre, rozhodnete sa byť čestný. Na obhliadke poviete: “Je tu hluk.”
- Problém: Priznali ste to amatérsky. Kupujúci okamžite zacíti krv. Aj keby bol ochotný byt kúpiť, použije to ako brutálnu páku na vyjednávanie.
- Výsledok: Stlačí vašu cenu o 20 000 € nižšie, než je reálna trhová hodnota. Vy, v strese, že nikto iný to nekúpi, nakoniec súhlasíte. Práve ste prerobili obrovské peniaze.
Naše riešenie: Nie sme len makléri. Sme vaši stratégovia a právna ochrana.
Táto situácia sa nedá vyriešiť “len tak”. Vyžaduje si kombináciu práva, marketingu a psychológie. A presne to je naša práca.
Keď nám zveríte takýto predaj, náš proces je úplne iný:
1. Právna ochrana (Náš “štít”)
Toto je kľúčové. Náš právnik pripraví kúpnu zmluvu, ktorá vás ochráni. Nebudeme problém zamlčovať. My ho právne priznáme. Do zmluvy sa uvedie špecifická klauzula, ktorá presne (ale právne čisto) opíše situáciu.
- Výsledok: Kupujúci podpisom potvrdzuje, že bol s “hlučnosťou” alebo “sociálnou situáciou v dome” oboznámený. Tým sa z “vady” stáva “priznaná vlastnosť” a kupujúci stráca akékoľvek právo vás v budúcnosti žalovať.
2. Cenová stratégia (Realita)
Nepredstierame, že predávame byt v tichej lokalite. Spolu s vami nastavíme reálnu trhovú cenu, ktorá už tento hendikep odráža. Zľavu dáme na začiatku, nie pod nátlakom na konci.
3. Cielený marketing (Hľadáme správneho kupca)
Tento byt nebudeme marketingovať ako “ideálny pre mladú rodinku s bábätkom”.
- Náš cieľ: Budeme ho aktívne cieliť na investorov, ktorí byt kupujú na prenájom. Investorovi je hlučný sused často jedno, pretože ho zaujíma len cashflow.
- Naša komunikácia: Budeme komunikovať čestne. “Byt je v problémovejšom vchode, čomu zodpovedá extrémne výhodná cena. Ideálna investičná príležitosť s výnosom 8 % ročne.”
Predaj bytu so zlým susedom je jedna z najťažších disciplín. Ak to skúsite sami, buď prídete o peniaze pri vyjednávaní, alebo budete čeliť žalobe po predaji.
Žijete v strese zo susedov a chcete predať? Nerobte to sami. Ozvite sa nám. Poskytujeme diskrétne poradenstvo a kompletný právny servis pre komplikované predaje. Navrhneme stratégiu, ktorá vás ochráni a byt predá za najlepšiu možnú cenu.