Prečo susedov inzerát za 200 000 € klame? (Pasca porovnávania cien, do ktorej padne 90 % ľudí)

Keď sa rozhodnete predať auto, otvoríte si inzertný portál, pozriete si, po čom idú podobné modely s rovnakým nájazdom kilometrov, a spravíte priemer. Pri autách to funguje celkom spoľahlivo.

Keď sa však rozhodnete predať byt, urobíte to isté. Otvoríte portál Nehnuteľnosti.sk, vyfiltrujete vašu lokalitu a pozriete sa na ceny. Uvidíte susedov byt o dve brány ďalej. Je v rovnakom stave ako váš a svieti pri ňom cena 200 000 €.

Vaša logika zavelí: „Ak on pýta 200, budem pýtať aj ja. Veď nie som hlúpy, aby som predal lacnejšie. Môj byt je navyše krajší.“

Bohužiaľ, táto logika má trhlinu, ktorá vás môže stáť mesiace čakania a tisíce eur. Neuvedomujete si totiž, že sa pozeráte do „Múzea nepredaných bytov“.

1. Ponuková vs. Realizačná cena (Dva rozdielne svety)

To, čo vidíte na internete (Asking Price), je len želanie majiteľa. Nie je to realita. To, čo sa reálne stane (Selling Price), je suma, ktorá cinkne na účet. Táto informácia je však neverejná a v momente predaja z internetu zmizne.

Prečo je medzi nimi rozdiel? Na Slovensku je bežný rozdiel medzi ponukovou a realizačnou cenou 10 % až 15 %.

Príklad z praxe: Sused Jožo pýta 200 000 €. Vy to vidíte a nastavíte tiež 200 000 €. Čo však nevidíte:

1. Jožo ten byt predáva už 4 mesiace a nikto mu nevolá.

2. O mesiac ho zlacní na 190 000 € (lebo potrebuje peniaze).

3. Nakoniec príde kupec, ktorý nájde chyby, a zjedná cenu na 182 000 €.

Byt sa predal za 182 000 €. Vy však na portáli stále vidíte iné ležiaky za 200 000 € a myslíte si, že to je trhová hodnota. V skutočnosti ste práve nadcenili svoj byt o 18 000 €.

2. Efekt „Volavky“ (Ako nevedomky pomáhate konkurencii)

Ak nastavíte cenu podľa najdrahšieho inzerátu v okolí, stane sa z vás to, čomu v realitách hovoríme užitočný idiot pre konkurenciu.

Predstavte si kupujúceho, ktorý hľadá 3-izbový byt. Vidí dva inzeráty:

• Váš byt (zle nacenený podľa suseda): 200 000 €

• Iný byt v okolí (reálne nacenený maklérom): 185 000 €

Kupujúci si príde pozrieť váš byt. Nie preto, aby ho kúpil. Príde si ho pozrieť len preto, aby sa utvrdil, že ten druhý byt za 185 000 € je skvelá kúpa. Váš predražený byt slúži ako „volavka“, ktorá predáva byty ostatným. Vy ste len drahá kulisa, ktorá robí ostatné ponuky atraktívnejšími.

3. Kde získať skutočné ceny? (Dáta, ktoré Google nepozná)

Ak sa nemôžete spoliehať na inzeráty, podľa čoho určiť cenu? Musíte sa pozerať na zrealizované transakcie. Teda na sumy, ktoré sú napísané v kúpnych zmluvách.

Tieto dáta bežný človek nemá. My v Atte REALITY áno. Pri určovaní ceny používame CMA analýzu (Comparative Market Analysis), ktorá vychádza z troch zdrojov:

1. Cenové mapy: Máme prístup k databázam, kde vidíme reálne ceny z Katastra nehnuteľností. Vieme presne, za koľko sa predal byt na 3. poschodí vo vašej ulici pred mesiacom.

2. Interné štatistiky: Vieme, že sme minulý týždeň predávali podobný byt a vieme, pri akej sume začali zvoniť telefóny.

3. Stav konkurencie: Vieme, ktoré byty v inzercii sú “ležiaky” a ktoré sú čerstvé novinky.

Záver: Nehádajte. Počítajte.

Určenie ceny nie je tipovacia súťaž ani kopírovanie suseda. Je to matematika a psychológia.

• Cena príliš nízka: Prídete o peniaze (predáte pod cenu).

• Cena príliš vysoká: Stanete sa ležiakom a pomáhate predať susedom.

• Cena správna: Vyvoláte súťaž medzi kupcami a predáte rýchlo za maximálnu možnú sumu.

Chcete vedieť pravdu, nie ilúziu? Nespoliehajte sa na to, čo “svieti” na internete. Pošlite nám základné údaje o vašej nehnuteľnosti. Vypracujeme vám trhové ocenenie zdarma, ktoré bude vychádzať z reálnych predajov, nie z nesplnených želaní.

Chcem ocenenie mojej nehnuteľnosti zdarma