napísal Zdedili ste “pole za dedinou” v okolí Trnavy alebo Bratislavy. Sused vám zaň ponúka 10 € za meter štvorcový. V diaľke však vidíte, že sa tam stavia nová štvrť, a hovoríte si: “Čo ak je to stavebný pozemok a má hodnotu 150 € za meter?”
Máte pravdu. Rozdiel v cene je astronomický.
Ale cesta od “ornej pôdy” (tzv. extravilán) k “stavebnému pozemku” (intravilán) nie je o vyplnení jedného formulára. Je to jedna z najdrahších, najzdĺhavejších a politicky najnáročnejších operácií v biznise s nehnuteľnosťami.
Toto nie je návod, ako to urobiť. Toto je varovanie, prečo sa o to ani nemáte pokúšať – a ako predať váš pozemok za najlepšiu cenu aj bez toho.
Mýtus č. 1: “Stačí mi papier z obce (ÚPI)”
Prvý krok, ktorý majitelia urobia, je, že idú na obecný úrad po Územno-plánovaciu informáciu (ÚPI).
Úradník im dá papier, že pozemok je “v súlade s územným plánom”. Majiteľ sa teší, že má vyhraté a môže predávať draho.
Realita: Toto je len prvý krok z päťdesiatich. Tento papier hovorí len to, že obec teoreticky súhlasí, aby sa tam niekedy v budúcnosti stavalo. Ale nepovie vám, že:
- K pozemku musíte na vlastné náklady vybudovať prístupovú cestu.
- Musíte na vlastné náklady dotiahnuť všetky inžinierske siete (voda, plyn, kanál, elektrina).
- Musíte pripraviť drahý projekt a prejsť stavebným konaním.
- A hlavne… musíte zaplatiť poplatok za vyňatie.
Mýtus č. 2: “Poplatok za vyňatie je len kolok”
Toto je “zabijak”, o ktorom vám sused nepovie. Ak chcete zmeniť ornú pôdu na stavebný pozemok, musíte ju vyňať z pôdneho fondu.
Tento poplatok nie je stovka ani tisícka. V závislosti od kvality pôdy (bonity) a lokality (napr. v okolí Trnavy a Bratislavy) sa bavíme o poplatkoch v rádoch desiatok až stoviek tisíc eur.
Túto sumu musíte zaplatiť štátu ešte predtým, ako ste predali jediný meter štvorcový. 99% majiteľov sa v tomto bode zastaví.
Mýtus č. 3: “Zmena územného plánu”
A čo ak váš pozemok ani nie je v územnom pláne?
Realita: Zmena územného plánu (ÚP) je politický proces. Trvá minimálne 2 až 5 rokov. Musíte presvedčiť starostu a celé obecné zastupiteľstvo, aby zmenili plán kvôli vám. Je to proces plný lobingu, čakania a neistoty.
Ako teda predať pozemok za najlepšiu cenu? (Naše riešenie)
Vidíte, že predaj “ornej pôdy” za cenu “stavebného pozemku” je pre bežného človeka nemožný.
Ale to neznamená, že musíte predať za 10 €/m²!
Tu prichádza naša expertíza. My nie sme len realitná kancelária. Sme špecialisti na investičné pozemky.
Náš prístup je úplne iný:
- Analyzujeme potenciál: Pozrieme sa na váš pozemok nie z pohľadu toho, čím je dnes (orná pôda), ale čím môže byť o 10 rokov. Analyzujeme územný plán, blízkosť sietí a plány developerov v okolí.
- Máme databázu investorov: Náš klient nie je “mladá rodina, čo hľadá pozemok”. Naši klienti sú developeri, investori a fondy. Sú to ľudia, ktorí majú milióny eur a tímy právnikov. Oni vedia, ako zvládnuť 5-ročný boj s úradmi.
- Predávame “off-market”: Takéto pozemky ani nedávame na bežné portály. Aktívne oslovíme 5-10 investorov z našej databázy, o ktorých vieme, že presne takýto pozemok hľadajú.
- Vytvoríme aukciu: Títo investori vedia, aký má pozemok budúcu hodnotu. Sú ochotní zaň súťažiť a zaplatiť vám dnes cenu, ktorá je oveľa vyššia ako za “ornú pôdu”, pretože kupujú potenciál.
Vašou úlohou nie je stať sa developerom. Vašou úlohou je predať pozemok niekomu, kto ním vie byť. A presne týchto ľudí máme v kontaktoch.
Čo ak už viete, že máte stavebný pozemok?
Možno je vaša situácia iná. Neriešite, ako zmeniť ornú pôdu, ale už viete, že máte hodnotný stavebný pozemok a chcete ho predať za maximálnu cenu developerovi.
V tom prípade zabúdate na fotenie. Váš kupujúci potrebuje tvrdé dáta, nie emócie. Predaj stavebného pozemku je B2B biznis.
Prečítajte si nášho expertného sprievodcu, ktorý vám presne ukáže, ako na to:
Prečítajte si viac: Ako predať stavebný pozemok (Čo je ÚPI a prečo sú siete dôležitejšie ako fotky)
Čo ak je váš pozemok úplne zablokovaný?
Najhorší scenár, ktorý môže nastať, je, že mesto vyhlási na vašom území stavebnú uzáveru. Váš pozemok je síce stavebný, ale nemôžete na ňom stavať, kým mesto nepovolí. Ako v takejto situácii predať?
Prečítajte si viac: Čo je stavebná uzávera a ako predať zablokovaný pozemok investorovi