napísal Predávate rodinný dom v Trnave alebo okolí. Máte kupca, cena je dohodnutá. Kupec si objedná znalca pre banku. Znalec príde, pozrie sa do mapy v tablete, potom na váš plot a povie:
“Váš plot nesedí. Podľa katastra užívate 40 m² susedovho pozemku. Alebo naopak – susedova garáž stojí na vašom.”
Možno si poviete: “To je len 30 centimetrov, to nikto nerieši. Plot tu stojí 40 rokov!”
Pre banku to však nie je “detail”. Je to nevyjasnené vlastníctvo. Banka okamžite zamietne žiadosť o hypotéku. Celý predaj sa zastaví a vy máte na krku nielen strateného kupca, ale aj právny spor so susedom.
Toto nie je návod na stavbu plota. Toto je varovanie, prečo je “geodetická istota” kľúčová pre bezpečný predaj.
Prečo “Starý plot” nie je “Právna hranica”?
Väčšina plotov na Slovensku (najmä v starších obciach) sa stavala “od oka” alebo na základe ústnej dohody dedkov pred 50 rokmi.
Kataster však prešiel digitalizáciou (ROEP). Hranice sú dnes určené GPS súradnicami s presnosťou na centimetre.
-
Realita: To, čo fyzicky užívate (oplotená záhrada), sa často nezhoduje s tým, čo je na papieri (List vlastníctva).
-
Riziko: Ak predávate dom s pozemkom, predávate “parcelu číslo 123”. Ak je však váš plot postavený na “parcele 124” (susedovej), technicky predávate niečo, čo nevlastníte.
3 scenáre, ktoré vám zablokujú predaj
1. Váš plot je u suseda (“Krádež” pozemku)
Nevedomky užívate pás pozemku, ktorý patrí susedovi (alebo obci).
-
Pohľad banky: Kupujúci by si kúpil dom, ale časť záhrady by mu nepatrila. Banka to odmietne financovať, pretože sused môže kedykoľvek žiadať posunutie plota a zmenšenie záhrady. Hodnota nehnuteľnosti je neistá.
2. Susedov plot je u vás (Predávate menej)
Susedov plot alebo roh jeho garáže zasahuje do vášho pozemku.
-
Pohľad kupujúceho: “Platím za 600 m², ale reálne môžem užívať len 550 m², lebo sused mi zabral kus dvora.”
-
Riziko: Kupujúci bude žiadať zľavu z ceny alebo odstúpi od zmluvy, pretože kupuje právny spor, nie čistý pozemok.
3. Stavba na cudzej hranici
Toto je najhorší prípad. Zistíte, že roh vášho domu (nielen plot!) stojí na cudzom pozemku.
-
Pohľad banky: Toto je pre banku “červená stopka”. Stavba na cudzom pozemku je právne napadnuteľná. Úver neschvália, kým sa to nevysporiada.
Mýtus o “Vydržaní” (Prečo to už nefunguje)
Mnohí majitelia mávnu rukou: “Veď to vydržíme, užívame to 10 rokov.”
Zabudnite na to. Od roku 2021 sa pravidlá pre vydržanie sprísnili. Už nestačí čestné vyhlásenie u notára. Potrebujete súhlas suseda (toho, komu pozemok beriete!) alebo rozhodnutie súdu. Ak sused nesúhlasí, čaká vás súdny spor na roky. A počas sporu dom nepredáte.
Naše riešenie: Upraceme hranice skôr, ako príde znalec
V Atte REALITY nenechávame veci na náhodu. Súčasťou našej prípravy nehnuteľnosti na predaj (najmä pri domoch) je kontrola súladu katastrálnej mapy s realitou.
Ak máme podozrenie na nesúlad, náš postup je nasledovný:
-
Geodetické vytýčenie: Náš geodet príde a presne vyznačí, kde sú hranice. Zistíme presný rozsah problému. (Je to 5 cm alebo 5 metrov?)
-
Mediácia so susedom: Toto je kľúčové. Nejdeme za susedom s vyhrážkami. Ideme s návrhom riešenia.
-
Právne vysporiadanie (Zámena alebo Odkúpenie):
-
Ak je plot krivý, najčastejšie robíme zámennú zmluvu (vyrovnanie hraníc).
-
Ak užívate susedovu časť, dohodneme odkúpenie tohto pásu. Pripravíme Geometrický plán a kúpnu zmluvu.
-
-
Zápis na kataster: Všetko zlegalizujeme ešte pred príchodom kupujúceho.
Výsledok? Predávate právne čistú nehnuteľnosť. Znalec banky nemá žiadne pripomienky, kupujúci dostane hypotéku a vy dostanete svoje peniaze bez rizika, že sa obchod na poslednú chvíľu zrúti.
Nečakajte, kým na problém s plotom príde banka kupujúceho. Vtedy už bude neskoro.
(Poznámka: Súvisí s témou Predaj domu: 5 chýb, ktoré vás stoja tisíce)