“Môžem sa nasťahovať skôr?” Prečo je táto veta pre predávajúceho právna pasca

Máte to. Našli ste kupca pre váš byt v Trnave. Cena je dohodnutá, rezervačná zmluva podpísaná. Všetko vyzerá perfektne.

A potom príde tá veta:

“Viete, nám končí nájom o dva týždne. Kúpna zmluva sa už podpisuje, peniaze sú v banke. Mohli by sme sa nasťahovať už 1. decembra? Veď vklad na kataster je už len formalita…”

Znie to nevinne. Chcete byť ústretový, veď je to slušná rodina.

STOP. Toto je najnebezpečnejšia a najrizikovejšia požiadavka, s akou môžete súhlasiť. Ak to urobíte “na dobré slovo”, páchate právnu samovraždu. Môžete prísť o byt, o peniaze a skončiť v súdnom spore, ktorý bude trvať roky.

Toto nie je návod. Toto je analýza, prečo je toto “amatérske” riešenie katastrofa.

Pasca č. 1: “Formalita na katastri” (Mýtus, ktorý vás zničí)

Kupujúci (a často ani predávajúci) netuší, že vklad na kataster nie je formalita. Je to kritický bod, kde môže celý obchod zlyhať.

• Scenár katastrofy: Kupujúci sa nasťahuje. Vy čakáte na peniaze. O týždeň príde z katastra list, že konanie PRERUŠUJE alebo ZAMIETA. Prečo?
  • Banálna chyba v kúpnej zmluve (preklep v mene, zlé číslo parcely).
  • Znalec pri hypotéke objavil neskolaudovanú priečku, o ktorej ste nevedeli.
  • Banka kupujúceho na poslednú chvíľu prehodnotí úver.
• Výsledok: Obchod sa nedeje. Peniaze vám banka nepošle. Ale vo vašom byte, ktorý je stále právne váš, už býva cudzí človek. A ten sa zrazu nemá kam odsťahovať. Práve ste si domov nasťahovali problém, ktorého sa legálne nezbavíte mesiace.

Pasca č. 2: Neplatič, ktorý nie je nájomca (Právne vákuum)

Povedzme, že nastane Scenár 1. Kataster je zastavený. Vy chcete, aby sa človek odsťahoval. On povie: “Nemám kam ísť.”

• Problém: Aký máte s ním vzťah? Nie je to kupujúci (lebo obchod zlyhal). Ale nie je to ani nájomca (lebo nemáte nájomnú zmluvu).
• Výsledok: Je to osoba, ktorá neoprávnene užíva váš majetok. Nemôžete vymeniť zámok (trestný čin). Nemôžete mu dať výpoveď (nemá nájomnú zmluvu). Vaša jediná cesta je žaloba na vypratanie nehnuteľnosti, čo je súdny spor na 2 až 3 roky. Celý ten čas nemôžete byt predať a nemáte z neho ani euro.

Pasca č. 3: “Stala sa škoda” (Kto to zaplatí?)

• Scenár katastrofy: Kupujúci sa nasťahuje. O týždeň pri vŕtaní poličky prevŕta stúpačku a vytopí troch susedov pod vami.
• Problém: Kto je právne zodpovedný za byt? STÁLE VY. Byt je váš, poistka je na vaše meno. Všetky škody idú za vami. Kupujúci povie “prepáčte” a vy platíte opravu za tisíce eur.

Naše riešenie: Nie sme len makléri. Sme vaši “Ochrancovia”.

Keď predávate “na vlastnú päsť”, ste na túto situáciu sami. Ste pod emocionálnym tlakom kupujúceho a bojíte sa, že ak poviete “NIE”, prídete o obchod.

Keď predávate s nami, my sme váš profesionálny “buffer”.

My povieme “NIE” za vás. A vysvetlíme to profesionálne: “Chránime záujmy oboch strán. Kľúče sa odovzdávajú až po prechode peňazí. Je to náš štandard.”

A ak by ste s tým (napriek riziku) chceli súhlasiť, NIKDY to nedovolíme urobiť “na dobré slovo”.

Jediná bezpečná cesta (ktorú laik nezvládne):

Jediný 100% legálny spôsob, ako to urobiť, je extrémne komplikovaný a vyžaduje si:

1. Podpísanú Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.
2. Zloženú celú kúpnu cenu (nie len zálohu) do notárskej úschovy.
3. Podpísanú samostatnú Nájomnú zmluvu na dobu určitú (napr. na 2 mesiace), s jasným nájomným.
4. Podpísaný Preberací protokol s fotodokumentáciou (aby ste chránili kauciu).

Toto je operácia, ktorú musí riadiť právnik, nie realitný amatér.

Neriskujte svoj majetok za 200 000 € kvôli “dobrej vôli”. Nechajte experta, aby manažoval komunikáciu a právne riziká za vás.

Stretli ste sa pri predaji s neštandardnými požiadavkami kupujúcich? Nehrajte sa na právnika. Ozvite sa nám. Naša práca nie je len nájsť kupca, ale bezpečne vás previesť celým procesom a ochrániť vaše peniaze až do momentu odovzdania kľúčov.