“Moja rekonštrukcia stála 30 000 €!” Prečo vám trh túto sumu pri predaji nevráti?

Sedíme na nábore s majiteľom bytu. Byt je čistý, udržiavaný, ale… “cítiť” v ňom rok 2008. Majiteľ ukazuje na oranžovú kúpeľňu, bodové svetlá v sádrokartóne a masívne vstavané skrine.

“Pán maklér,” hovorí hrdo. “Keď sme to robili, dali sme do toho 30 000 €. Boli to najdrahšie materiály. Preto chcem za byt o 30 000 € viac, ako stoja tie v pôvodnom stave.”

Je to ľudské. Máte k tomu citový vzťah a pamätáte si tie faktúry. Ale realitný trh je neúprosný. To, čo vy vidíte ako “luxusnú rekonštrukciu”, dnešný kupujúci vidí ako “starinu, ktorú treba vysekať”.

Prečo vám trh nevráti peniaze, ktoré ste do bytu vložili pred 10-15 rokmi?

1. Životnosť vs. Vkus (Efekt “Roku 2010”)

Trendy v bývaní sa menia každých 7-10 rokov.

• Vtedy: Boli v móde sýte farby stien, rohové vane, oblúky namiesto dverí a tmavé drevo.

• Dnes: Kupujúci chcú minimalizmus, biele steny, “walk-in” sprchové kúty a svetlé drevo.

Ak predávate byt s rekonštrukciou staršou ako 10 rokov, kupujúci si nehovorí: “Super, ušetril som za kúpeľňu.” Hovorí si: “To musím všetko vyhádzať. To je 2 000 € za kontajner a búranie.” Vaša “investícia” sa pre neho stala nákladom.

2. Čo zvyšuje hodnotu a čo je len “údržba”?

Musíme rozlišovať medzi dvoma typmi investícií:

• A) Čo trh zaplatí (Zhodnotenie):

  • Zmena dispozície (napr. spojenie kuchyne s obývačkou, ak je to moderné).

  • Klimatizácia (ak je nová).

  • Nové rozvody elektriny (medené káble) – toto je obrovské plus, lebo to šetrí špinavú prácu.

  • Kvalitné bezpečnostné dvere.

• B) Čo trh nezaplatí (Spotreba):

  • Vstavané skrine: Sú robené na mieru vašim veciam. Kupujúci ich často vníma ako “starý nábytok, ktorý zavadzia”.

  • Obklady a dlažby: Sú vecou vkusu. To, čo sa páčilo vám, sa nemusí páčiť mladej rodine.

  • Plastové okná z roku 2005: Majú už svoje odžité, tesnenia netesnia. Pre kupca sú to “staré okná”, nie nové.

3. Matematika: Čiastočná rekonštrukcia vs. Pôvodný stav

Paradoxne, niekedy sa byt v úplne pôvodnom stave (umakartové jadro) predáva ľahšie a rýchlejšie ako byt po “staršej rekonštrukcii”.

• Pôvodný stav: Kupujúci vidí “čisté plátno”. Vie, že všetko vyhodí a spraví si to podľa seba.

• Staršia rekonštrukcia: Kupujúci vidí dilemu. “Je to príliš dobré na to, aby som to zničil, ale príliš škaredé na to, aby som v tom chcel žiť.” Táto nerozhodnosť často vedie k tomu, že si vyberie iný byt.

Ako nastaviť cenu, aby ste neprerobili?

Nesčítavajte bločky spred 10 rokov. Pozrite sa na to očami kupujúceho: “Koľko ma bude stáť, aby som tu mohol bývať podľa štandardov roku 2026?”

Ak máte staršiu rekonštrukciu:

1. Zvýraznite technický stav: Ak sú tam nové rozvody, predajte to. To je hodnota.

2. Odpersonalizujte: Vyprázdnite tie drahé vstavané skrine. Čím menej vášho “vkusu” tam bude, tým lepšie.

3. Nastavte férovú cenu: Cena musí byť niekde medzi “holobytom” a “novostavbou”. Nie na úrovni novostavby.

Máte pocit, že váš byt má vyššiu hodnotu, než vám núkajú?

Nehádajte sa s trhom, lebo prehráte. Nechajte si od nás vypracovať reálne ocenenie. Povieme vám pravdu: čo z vašej rekonštrukcie má hodnotu zlata a čo je už len “odpis”. Pomôžeme vám predať výhody vášho bytu tak, aby kupujúci videl hodnotu, nie prácu navyše.

Zistiť reálnu cenu môjho bytu