Kúpa chaty alebo chalupy: Prečo vám banka požičia len polovicu a na čo si dať pozor pri pozemku?

Snívate o úteku z mesta. Našli ste krásnu chatu v Malých Karpatoch (Jahodník, Dobrá Voda) alebo pri jazere na Záhorí. Cena je 120 000 €. Vy máte našetrených 24 000 € (20 %) a myslíte si, že zvyšok zoberiete na hypotéku, tak ako pri byte.

Prídete do banky a zažijete šok. Bankár vám povie: “Na túto nehnuteľnosť vám požičiame maximálne 60 000 €.”

Váš sen sa rozplynul.

Kúpa rekreačnej nehnuteľnosti nie je kúpa domu. Platia tu úplne iné, oveľa prísnejšie pravidlá. A okrem peňazí na vás v lese číhajú aj právne pasce, o ktorých “bytoví” kupujúci netušia.

Pasca č. 1: Hypotéka na chatu (Pravidlo LTV)

Pri kúpe bytu v meste vám banka bežne požičia 80 % z hodnoty (LTV 80). Pri chate je to inak.

• Riziko pre banku: Chata je “luxusný statok”. V prípade krízy prestanú ľudia splácať chatu ako prvú (byt, kde bývajú, si nechajú). Navyše, chaty sa ťažšie a dlhšie predávajú.

• Realita: Väčšina bánk má pri rekreačných objektoch strop LTV nastavený na 50 % až 70 %.

  • Ak stojí chata 100 000 €, banka vám dá len 50 – 60 000 €.

  • Zvyšných 40 000 € musíte mať v hotovosti.

• Dôležité: Banka tiež prísne posudzuje technický stav. Ak chata nemá vodu, elektrinu, prístupovú cestu alebo súpisné číslo, nedostanete hypotéku vôbec.

Pasca č. 2: Pozemok pod chatou (Urbariáty a Lesy SR)

Toto je špecifikum chát v horách. Chata je vaša, ale pozemok pod ňou nie.

• Scenár: Kúpite chatu, ktorá stojí na pozemku urbariátu, obce alebo Lesov SR. Máte k nemu len nájomnú zmluvu.

• Riziko: Nájomná zmluva sa dá vypovedať. Nájomné sa môže zvýšiť. A čo je najhoršie – banka vám na takúto chatu hypotéku nedá, pretože stavba na cudzom pozemku je pre ňu neakceptovateľná zábezpeka (resp. jej hodnota je minimálna).

• Riešenie: Musíte si byť istí, že máte k pozemku zriadené aspoň vecné bremeno práva stavby alebo dlhodobý, právne nenapadnuteľný nájom, ktorý banka akceptuje (čo je zriedkavé).

Pasca č. 3: Prístupová cesta (Cez cudzí les)

K chate vedie lesná cesta. Jazdí sa po nej 50 rokov.

• Problém: Pozriete sa do katastra a zistíte, že cesta patrí súkromníkovi alebo piatim rôznym vlastníkom a vy na ňu nemáte žiadne právo prechodu.

• Dôsledok: Jedného dňa tam majiteľ lesa dá závoru. K chate sa nedostanete autom, len pešo. Hodnota vašej investície padne o polovicu.

• (Viac o tomto probléme píšeme v článku: Pozemok bez prístupovej cesty)

Naše riešenie: Audit rekreačnej nehnuteľnosti

Kupovať chatu “pre radosť” bez preverenia faktov je hazard. V Atte REALITY sa špecializujeme aj na tento segment.

Ako vám pomôžeme:

1. Finančná analýza: Ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy náš hypotekárny špecialista preverí, ako sa na konkrétnu chatu pozerajú banky. Povieme vám presne, koľko hotovosti budete potrebovať.

2. Právny audit pozemku: Skontrolujeme vzťah k pozemku pod chatou. Patrí majiteľovi? Je vysporiadaný? Ak nie, upozorníme vás na riziká.

3. Kontrola inžinierskych sietí: Má chata legálnu studňu? Žumpu? Elektrickú prípojku? Čierne stavby a studne sú častým problémom, ktorý po kúpe rieši inšpekcia.

Romantika patrí k víkendu na chate, nie do kúpnej zmluvy.

Našli ste vysnívanú chalupu? Nezložte zálohu skôr, ako ju preveríme. Ozvite sa nám. Zabezpečíme, aby ste nekúpili “čiernu stavbu” v cudzom lese, na ktorú vám banka nepožičia.