napísal Máte investičný byt v Trnave a našli ste nájomcu. Podpísali ste zmluvu a vypýtali si kauciu (depozit) vo výške dvoch mesačných nájmov. Cítite sa bezpečne. Veď ak by nájomca niečo zničil, jednoducho mu peniaze nevrátite.
Je to tak?
Z našej praxe vám hovoríme: Toto je nebezpečný omyl.
O rok sa nájomca odsťahuje. Vy prídete do bytu a zistíte: poškriabané parkety, diery v stene po poličkách, zničená kuchynská doska. Spočítate škodu na 1 500 €. Oznámite nájomcovi, že mu kauciu nevrátite.
A nájomca vám chladne odpovie: “To už tam bolo, keď som sa sťahoval.”
Ak sa stretnete na súde, viete, kto prehrá? S najväčšou pravdepodobnosťou vy.
Pasca: “Veď to mám v zmluve…” (Právny omyl)
Váš problém je, že máte dôkazné bremeno. Vy ako prenajímateľ musíte súdu dokázať, že nájomca škodu naozaj spôsobil.
- Zmluva z internetu: Vo vašej vzorovej zmluve je napísané: “Nájomca zodpovedá za škody.” To je právne bezcenná veta, ak neviete dokázať, v akom stave bol byt predtým, ako sa nájomca nasťahoval.
- “Tvrdenie proti tvrdeniu”: Bez dôkazov je to len vaše slovo proti jeho. Sudca nemá na základe čoho rozhodnúť vo váš prospech. Vaša kaucia je právne nevymáhateľná.
Riešenie: Preberací Protokol (Naša expertná služba)
Kaucia sama o sebe nie je žiadna ochrana. Tou ochranou je až detailný, právne čistý a fotkami podložený Preberací Protokol.
Toto nie je len “papierik”, ktorý si spíšete na kolene. Toto je kľúčový právny dodatok k nájomnej zmluve.
Väčšina majiteľov tento krok podcení. My v Atte REALITY ho považujeme za najdôležitejší krok celého prenájmu.
Čo obsahuje náš profesionálny protokol (a prečo chráni vaše peniaze):
Náš protokol nie je len “checklist”. Je to právny nástroj, ktorý obsahuje:
- Detailnú fotodokumentáciu VŠETKÉHO: Nefotíme len celú izbu. Fotíme detail vypínača, roh steny, povrch parkety, vnútro rúry, stav tesnení na oknách. Máme desiatky fotiek.
- Súpis vybavenia s popisom stavu:
- Amatér: “Sedačka.”
- Náš protokol: “Sivá rohová sedačka, 2-ročná, bez škvŕn a poškodení poťahu.”
- Amatér: “Kuchynská linka.”
- Náš protokol: “Kuchynská doska, biela, bez škrabancov a tepelných poškodení. Drez bez vodného kameňa.”
- Presné stavy meračov: Detailný odpočet stavu elektriny, plynu, teplej a studenej vody, s fotkou merača k dátumu odovzdania. Tým sa vylúčia akékoľvek hádky o nedoplatkoch.
- Podpisy oboch strán: Nájomca svojím podpisom potvrdzuje: “Áno, preberám byt presne v tomto zdokumentovanom stave.”
Ako to vyzerá v praxi (Keď od nás nájomca odchádza)
O rok neskôr nájomca odchádza. My prídeme do bytu s protokolom v ruke.
- My: “V protokole je stena čistá, tu je veľký fľak od vína. Maľovka stojí 80 €.”
- My: “V protokole je kuchynská doska bez poškodení. Tu je stopa po horúcom hrnci. Výmena stojí 250 €.”
Je to čierne na bielom. Neexistuje priestor na hádku. Nájomca vie, že spor by prehral. Náklady sa profesionálne vyčíslia a odpočítajú z kaucie.
Kaucia nie je len “istota”. Je to nástroj, ktorý musíte vedieť právne použiť. Ak nemáte dokonalý Preberací protokol, v skutočnosti žiadnu kauciu nemáte – máte len dočasne požičané peniaze, ktoré budete musieť vrátiť.
Prenájom bytu nie je o náhode. Je to o profesionálnom procese.
Naša služba správy nehnuteľností v Trnave a Bratislave má tento nepriestrelný právny a technický servis vždy v cene. Chráňte svoj majetok. Ozvite sa nám a my vám prenajom bezpečne zastrešíme.