Hypotéka v 2026: Ako sa pripraviť a prečo “predschválenie” od banky nestačí?

Ste na začiatku cesty za vlastným bývaním. Prvý krok? Zistiť, koľko vám banka požičia. Idete do svojej banky, kde vám milá darkyňa povie: “Gratulujeme, na základe vášho príjmu máte u nás ‘predschválenú hypotéku’ na 200 000 €!”

Cítite sa skvele. Máte “hypotekárny certifikát” a sebavedomo idete na obhliadky.

A presne tu sa chytáte do najväčšej pasce pre kupujúcich.

“Predschválená hypotéka” je marketingový nástroj, nie právny sľub. Je to len nezáväzný výpočet založený na vašom príjme.

Skutočné schvaľovanie začína až v momente, keď banke poviete: “Chcem kúpiť TENTO byt.” A ak má ten byt problém, vaše “predschválenie” je bezcenný papier.

Toto nie je návod. Toto je analýza 2 hlavných rizík, ktoré vás čakajú, a ako vás my pred nimi ochránime.

Pasca č. 1: Banku nezaujíma len váš PRÍJEM. Zaujíma ju ZÁBEZPEKA.

Banka vám nepožičiava peniaze na “bývanie”. Požičiava vám ich na konkrétnu nehnuteľnosť, ktorú si berie do zálohy. Ak má táto zábezpeka právny alebo technický problém, banka ju odmietne.

A tu prichádza na rad znalec a právnik banky. A toto sú problémy, ktoré vidíme v praxi každý týždeň a ktoré okamžite zastavia schvaľovanie:

• Právna vada č. 1: Vecné bremeno. Na byte je ťarcha “právo dožitia” pre starú mamu predávajúceho. Banka povie NIE. (Viac o tom tu).
• Právna vada č. 2: Neskolaudovaná stavba. Znalec zistí, že krásna presklená loggia alebo prístavba nie je na katastrálnej mape. Banka povie NIE. (Viac o tom tu).
• Právna vada č. 3: Nevysporiadaný pozemok. Pri dome zistí, že prístupová cesta nie je právne vysporiadaná. Banka povie NIE. (Viac o tom tu).

Výsledok: Vaše predschválenie je vám nanič. Banka úver zamietne. A vy ste medzitým už zložili zálohu…

Pasca č. 2: Zlá Rezervačná zmluva (Strata 5 000 €)

Maklér predávajúceho na vás tlačí: “Mám ďalších záujemcov, podpíšte rezervačnú zmluvu a zložte zálohu 5 000 €, inak vám byt ujde.”

Vy, v domnení, že hypotéku máte “predschválenú”, podpíšete.

• Problém: V zmluve (ktorú písal právnik predávajúceho) je veta: “Ak kupujúci nezíska hypotéku, záloha prepadá.”
• Scenár katastrofy: Stane sa presne “Pasca č. 1”. Vaša banka nájde na byte právnu vadu a úver zamietne.
• Výsledok: Nemáte byt. A podľa zmluvy, ktorú ste podpísali, ste práve stratili 5 000 € zálohu.

(Presne tomuto problému sa venujeme v článku: Riziká Rezervačnej zmluvy).

Naše riešenie: Neriešime len byt, riadime celý proces

Kúpa bytu nie je hľadanie na portáli. Je to komplexný proces, kde financie a právo musia ísť ruka v ruke.

My v Atte REALITY nie sme len makléri. Sme manažéri vašej kúpy.

1. Máme vlastných finančných expertov: Nenecháme vás ísť do banky “na slepo”. Náš hypotekárny špecialista pozná metodiku každej banky a vie, ktorá banka je na aký typ bytu (napr. na starší panelák) najlepšia.
2. Najprv audit, potom zmluva: Náš proces je obrátený. My NIKDY nenecháme klienta podpísať rezervačnú zmluvu, kým naši právnici a technici nepreveria nehnuteľnosť.
3. Chránime vás: Ak nájdeme právnu vadu, buď ju necháme predávajúceho odstrániť, alebo od obchodu odídeme. Vy neriskujete nič.

Neriaďte sa marketingovými sľubmi banky. Riaďte sa expertízou realitného partnera, ktorý chráni vaše peniaze.

Plánujete kúpu bytu v Trnave alebo Bratislave a riešite hypotéku? Začnime bezplatnou konzultáciou. Prepojíme vás s našimi finančnými expertmi, preveríme nehnuteľnosť a zabezpečíme, aby bol celý proces – od obhliadky až po úver – bezpečný.

Prečítajte si viac v našom hlavnom Sprievodcovi kúpou bytu v Trnave