Efekt “Ležiaka”: Prečo vás stratégia “Skúsme dať vyššiu cenu” nakoniec pripraví o 10 000 €?

Sadli ste si s rodinou a dohodli ste sa na predaji bytu. Pozreli ste si inzeráty v okolí (kde sú ceny často prestrelené) a povedali ste si tú osudnú vetu:

“Náš byt je pekný. Skúsme ho dať za 200 000 €. Ak sa nikto neozve, potom znížime cenu. Čas nás netlačí.”

Znie to logicky, však? Prečo si neotestovať trh? Ako skúsení makléri vám musíme povedať nepríjemnú pravdu: Toto je najdrahšia chyba, akú môžete urobiť.

V realitách neplatí, že “znížiť cenu môžete vždy”. Ak “prepálite” štart, vyrobíte z nehnuteľnosti tzv. ležiak. A ležiak sa nakoniec vždy predá pod cenu.

Tu je vysvetlenie, prečo to tak funguje.

1. Kúzlo prvých 14 dní (Efekt novinky)

Keď váš inzerát vyletí na portály (Nehnuteľnosti.sk, TopReality), stane sa niečo, čo sa už nikdy nezopakuje. Realitné portály pošlú notifikáciu (“strážneho psa”) tisíckam ľudí, ktorí hľadajú byt vo vašej lokalite.

• Prvé 2 týždne: Váš inzerát má najvyššiu sledovanosť. Vidí ho 100 % aktívnych kupujúcich.

• Ak je cena správna: Kupujúci cítia súťaž. “Je to dobrá ponuka, musíme volať hneď!” Vzniká tlak, ktorý môže cenu dokonca zvýšiť.

• Ak je cena “na skúšku” (vysoká): Kupujúci si povedia: “Pekné, ale drahé. Počkám.” A nekliknú. Nezavolajú.

2. Keď sa byt stane “podozrivým”

Prejdú 3 mesiace. Byt ste nepredali. Rozhodnete sa teda zlacnieť na reálnu cenu (napr. 185 000 €). Lenže teraz sa stane niečo iné.

Kupujúci, ktorí sledujú trh, vidia váš inzerát znova. Ale nevidia “novinku”. Vidia byt, ktorý tam “straší” už štvrť roka. V ich hlave sa spustí alarm:

• “Prečo to nikto nechce?”

• “Asi je tam nejaká skrytá vada.”

• “Susedia sú asi hluční.”

Byt stratil punc exkluzivity. Je to “ohriata polievka”.

3. Výsledok: Výpredajová cena

Kupujúci teraz cítia krv. Vidia, že zlacňujete, a vedia, že ste v úzkych. Namiesto toho, aby ste dostali férových 185 000 €, začnú vám chodiť ponuky typu: “Dám vám 170 000 € a beriem to hneď.”

Matematika straty:

• • Ak by ste na začiatku nastavili 185 000 €, predali by ste do mesiaca (možno aj za 188 000 € v licitácii).

  • Tým, že ste začali na 200 000 €, ste po pol roku predali za 175 000 €.

  • Strata: 10 000 € + 6 mesiacov energií a nervov.

Ako to robíme my? (CMA Analýza)

V Atte REALITY nevaríme z vody. Cenu neurčujeme podľa toho, “čo by ste chceli”, ale podľa dát.

Robíme profesionálnu CMA analýzu (Comparative Market Analysis):

1. Pozrieme sa na byty, ktoré sa reálne predali vo vašej ulici za posledný polrok (nie na tie, čo tam visia v inzerátoch rok).

2. Zohľadníme stav, poschodie, orientáciu.

3. Nastavíme cenu tak, aby sme v prvých 14 dňoch vyvolali maximálny záujem.

Cieľom nie je predať lacno. Cieľom je predať za najvyššiu možnú cenu, ktorú trh akceptuje, skôr než sa z bytu stane ležiak.

Neexperimentujte s vaším najväčším majetkom.

Zvažujete predaj a neviete, akú cenu nastaviť? Nedávajte na pocity. Ozvite sa nám. Vypracujeme vám trhové ocenenie zdarma. Ukážeme vám reálne čísla, za ktoré sa predáva vo vašej lokalite, a nastavíme stratégiu tak, aby ste predali rýchlo a bez straty hodnoty.

Chcem ocenenie mojej nehnuteľnosti