napísal Prezeráte si ponuky novostavieb v Trnave alebo Bratislave. Ceny sú vysoké. A zrazu nájdete ponuku, ktorá vyzerá až podozrivo dobre. Krásny, moderný 2-izbák, ktorý je o 20 000 € lacnejší ako susedný byt v tom istom projekte.
Všimnete si len malý rozdiel v názve: nie je to “Byt”, ale “Apartmán” (alebo “Ateliér”, “Štúdio”).
Maklér developera vám povie: “To je to isté, len to má iný názov v katastri kvôli norme. Býva sa tam rovnako.”
Je to pravda? Z hľadiska bývania možno áno. Ale z hľadiska vašej peňaženky je to obrovský rozdiel.
Ak nerozumiete rozdielu medzi bytom a apartmánom, môžete prísť o rezervačný poplatok v momente, keď zistíte, že banka vám na tento “byt” nepožičia toľko, koľko ste rátali.
Čo je to “Apartmán” (Prečo to developer stavia?)
Prečo developer nepostaví všetko ako byty? Pretože nemôže.
Slovenské normy (najmä svetlotechnika a hluk) sú prísne.
-
Byt: Musí spĺňať prísne normy na preslnenie (slnko musí svietiť do izieb určitý čas denne) a hlukové limity.
-
Apartmán: Je právne klasifikovaný ako nebytový priestor. Je určený na “prechodné ubytovanie”.
Ak je byt otočený na sever, alebo je na prízemí pri rušnej ceste, nespĺňa normu pre “Byt”. Developer ho preto prekvalifikuje na “Apartmán”, aby ho mohol predať.
Pasca č. 1: Hypotéka (Studená sprcha v banke)
Toto je najväčšie riziko. Našli ste apartmán za 150 000 €. Máte 30 000 € (20 %) v hotovosti a rátate s tým, že banka vám požičia zvyšných 120 000 € (80 % LTV), tak ako pri byte.
Realita: Banka vníma apartmán ako rizikovejšiu nehnuteľnosť (nie je to primárne bývanie, ale “komerčný priestor”).
-
Nižšie LTV: Väčšina bánk vám na apartmán požičia maximálne 60 % až 70 % z hodnoty.
-
Namiesto 120 000 € dostanete len 90 000 € až 105 000 €.
-
Výsledok: Chýba vám 15 000 € až 30 000 €, ktoré musíte doplatiť z vlastného vrecka. Máte tú hotovosť?
-
-
Kratšia splatnosť: Niektoré banky neumožnia splatnosť na 30 rokov, ale len na 8-20 rokov (ako pri biznis úvere), čo drasticky zvýši vašu mesačnú splátku.
Pasca č. 2: Trvalý pobyt (Byrokratický ping-pong)
“Môžem si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt?”
-
Odpoveď: Teoreticky áno, ale nie je to nárokovateľné právo.
-
Problém: Zákon o hlásení pobytu hovorí o “budove alebo jej časti určenej na bývanie”. Apartmán je nebytový priestor. Niektoré mestské úrady (v závislosti od úradníka a mesta) zápis trvalého pobytu do apartmánu odmietajú.
-
Dôsledok: Bez trvalého pobytu nemáte nárok na rezidenčné parkovanie (PAAS v Bratislave alebo rezidentské karty v Trnave), nemôžete voliť v okrsku a máte problém so škôlkou pre deti.
Pasca č. 3: Vyššia daň z nehnuteľnosti
Mestá (najmä Bratislava a Trnava) majú rozdielne sadzby dane.
-
Daň za “byt” je nízka.
-
Daň za “nebytový priestor / apartmán” môže byť v niektorých prípadoch 3-násobne vyššia. Každý rok tak zaplatíte mestu o stovky eur viac.
Kedy sa apartmán oplatí? (Pre investora)
Aby sme neboli len negatívni – apartmán má svoje miesto na trhu. Ak ste investor s hotovosťou, apartmán je skvelá kúpa.
-
Nižšia cena: Kúpite ho lacnejšie.
-
Rovnaký nájom: Nájomníka nezaujíma, či je to na papieri apartmán. Platí trhový nájom.
-
Vyšší výnos (Yield): Vďaka nižšej kúpnej cene máte lepšiu návratnosť.
Naše riešenie: Audit pred podpisom
Kúpa apartmánu nie je zlá. Zlá je len neinformovaná kúpa.
V Atte REALITY chránime kupujúcich pred prekvapeniami:
-
Hypotekárny pre-scoring: Ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy náš finančný expert overí, ako sa vaša konkrétna banka pozerá na tento konkrétny projekt. Vieme, ktorá banka financuje apartmány lepšie a ktorá vôbec.
-
Kontrola územného plánu: Zistíme, prečo je to apartmán. Je to len kvôli svetlu? Alebo je to “ubytovňa” s inými obmedzeniami?
-
Vyjednávanie o cene: Fakt, že ide o apartmán (horšie financovanie), používame ako argument na zníženie ceny pri rokovaní s developerom.
Nenechajte sa zlákať len nižšou cenovkou. Spočítajte si, koľko vás to bude stáť na hotovosti a daniach.