Analýza lokality: Bratislava – Staré Mesto. Prečo je to “zlatá tehla” pre investorov (a na čo si dať pozor)?

Keď sa povie “Staré Mesto”, väčšina ľudí si predstaví Dóm sv. Martina a romantické uličky. Pre realitného investora však Staré Mesto nie je romantika. Je to najdrahší, najkomplikovanejší, ale zároveň najstabilnejší trh na Slovensku.

Ceny tu neklesajú ani v kríze. Je to “bezpečný prístav” pre kapitál.

Ale pozor. Nie je Staré Mesto ako Staré Mesto.

Ako experti, ktorí pre klientov vyhľadávajú prémiové nehnuteľnosti, vidíme v praxi jednu zásadnú chybu: Investori nerozlišujú medzi “Zónou hluku” a “Diplomatickou zónou”.

Kúpiť nesprávny byt na nesprávnej ulici vás môže stáť komfort aj výnos. Tu je naša analýza.

1. Dva svety jedného centra

Pri kúpe musíte vedieť, aký je váš cieľ. Bývanie alebo tvrdý biznis?

Zóna A: “Turistická / Párty zóna” (Investícia na prenájom)

• Lokalita: Pešia zóna, Michalská, Ventúrska, Obchodná, okolie SNP.

• Charakter: Historické jadro. Krásne, ale hlučné. V piatok večer tu nespíte.

• Pre koho je: Pre agresívnych investorov. Tieto byty sú stroje na peniaze cez krátkodobý prenájom (Airbnb). Turista chce byť v centre diania a hluk mu nevadí.

• Riziko: Na dlhodobé rodinné bývanie je to nevhodné. Parkovanie je takmer nemožné.

Zóna B: “Diplomatická zóna” (Uchovanie hodnoty a bývanie)

• Lokalita: Palisády, Hradný kopec, okolie Slavína, tiché ulice pri Modrom kostolíku.

• Charakter: Vysoké stropy (3,5m+), ambasády, právnické firmy, ticho, staré stromy.

• Pre koho je: Pre bonitných klientov na bývanie a pre konzervatívnych investorov.

• Výhoda: Toto je skutočná “zlatá tehla”. Tieto nehnuteľnosti sú trofejou. Ich hodnota rastie stabilne a sú imúnne voči výkyvom trhu, pretože ich ponuka je limitovaná. “Viac sa ich už nepostaví.”

2. Pasca: Pamiatkári a technický stav

Kúpa v Starom Meste má jedno špecifikum: Pamiatkový úrad.

• Problém: Kúpili ste byt s tým, že vymeníte okná za plastové a zmeníte dispozíciu? Zabudnite. Ak je budova pamiatkou (alebo v pamiatkovej zóne), každý zásah podlieha prísnemu schvaľovaniu.

• Technické riziko: 100-ročné domy majú 100-ročné problémy. Vlhkosť v suteréne, prehnité drevené stropy, staré stúpačky.

• Riešenie: Bez dôkladného technického a právneho auditu nekupujte. Musíte vedieť, či si rekonštrukciu, ktorú plánujete, vôbec budete môcť dovoliť zrealizovať.

3. Pasca: Parkovanie (Hodnota garáže)

V Ružinove alebo Petržalke je parkovanie “problém”. V Starom Meste je to existenčná otázka.

Zavedenie parkovacej politiky (PAAS) situáciu ešte sprísnilo.

• Investičné pravidlo: Byt v Starom Meste s vlastnou garážou alebo parkovacím státim vo vnútrobloku má o 30 % až 50 000 € vyššiu hodnotu a likviditu ako identický byt bez parkovania.

• Ak kupujete byt bez parkovania, zužujete si okruh budúcich kupujúcich/nájomcov o polovicu.

Čo to znamená pre vás? (Naša expertná rada)

Staré Mesto je liga výnimočných. Chyby sú tu drahé, ale zisky sú trvalé.

Ak ste KUPUJÚCI / INVESTOR:

Hľadáte bezpečné uloženie peňazí pred infláciou.

• Naša služba: My pre vás nepozeráme inzeráty. My cez naše kontakty hľadáme Off-Market príležitosti – byty a celé budovy, ktoré sa na verejný trh ani nedostanú.

• Preveríme územný plán, pamiatkovú ochranu a technický stav, aby sa vaša investícia nestala čiernou dierou na peniaze.

• Chcem investovať v Starom Meste (Kontaktujte B2B tím)

Ak ste PREDÁVAJÚCI:

Vlastníte najžiadanejší tovar na trhu.

• Problém: Ak byt predávate “bežným spôsobom”, prilákate len zvedavcov.

• Naša služba: Vašu nehnuteľnosť odprezentujeme ako prémiový produkt. Zameriame sa na emóciu histórie (“genius loci”) a na bonitnú klientelu (zahraniční investori, diplomati). Vieme, ako obhájiť cenu aj napriek absencii výťahu či parkovania.

• Chcem predať byt v Starom Meste za maximálnu cenu

Investícia v Starom Meste nie je o náhode. Je o informáciách. Ozvite sa nám. Sme experti na prémiový bratislavský trh a pomôžeme vám nájsť nehnuteľnosť, ktorá bude ozdobou vášho portfólia.