napísal Chystáte sa predať nehnuteľnosť. Vaším cieľom je získať čo najviac peňazí v čo najkratšom čase. A v tomto momente 90 % majiteľov urobí jednu z dvoch drahých chýb:
- Chyba č. 1 (“Šetrič”): Nespraví vôbec nič. Len uprace a nafotí byt mobilom. Veď “je v dobrom stave, niekto to kúpi.”
- Chyba č. 2 (“Investor”): Naleje 15 000 € do novej kuchyne a kúpeľne, pretože si myslí, že sa mu to vráti.
Oba prístupy sú takmer vždy stratové.
Toto nie je “návod zadarmo” na home staging. Toto je strategická analýza, prečo je drahá rekonštrukcia finančná pasca a prečo je profesionálny marketing (naša služba) jediná investícia, ktorá vám reálne zarobí peniaze.
Pasca č. 1: “Investor” (Rekonštrukcia za 15 000 €, ktorá sa nevráti)
Myslíte si, že keď dáte novú kuchyňu, cena bytu automaticky stúpne o jej cenu + zisk. Toto je najväčší mýtus na trhu.
- Problém č. 1: Prerobíte peniaze. Investujete 15 000 € do novej kúpeľne a podláh. Byt však reálne predáte len o 10 000 € drahšie. Prečo? Lebo kupujúci to vníma ako celok. Práve ste prerobili 5 000 €.
- Problém č. 2: Netrafíte sa do vkusu. Vy milujete modernú sivú kuchyňu. Dáte ju tam. Príde kupujúci, ktorý sníva o vidieckej bielej kuchyni. Čo urobí? Váš byt vníma ako “pekný, ale budem to musieť celé prerobiť”. Vaša investícia 15 000 € má pre neho nulovú hodnotu. Často by radšej kúpil byt v pôvodnom stave (lacnejšie) a spravil si to po svojom.
Pasca č. 2: “Šetrič” (Fotky mobilom = Neviditeľný byt)
Váš byt v Trnave je jeden z 500 bytov v ponuke. Kupujúci na realitnom portáli scrolluje ponuky rýchlosťou blesku. Na rozhodnutie, či klikne, má 3 sekundy.
- Vaša realita: Vaše fotky robené mobilom, často proti svetlu, sú tmavé a nezobrazujú priestor. Byt vyzerá menší a starší.
- Výsledok: Kupujúci vás preskočí. Váš inzerát má nulové reakcie. Po dvoch týždňoch znervózniete a prvá vec, ktorú urobíte, je zníženie ceny o 5 000 €. Práve ste urobili najdrahšiu chybu.
Inteligentné riešenie: Marketing zarobí viac ako rekonštrukcia
Zabudnite na vŕtanie a búranie. Ak chcete zarobiť viac, nemusíte meniť nehnuteľnosť. Musíte zmeniť, ako sa kupujúci v nej cíti.
A presne toto je naša práca.
Namiesto drahej rekonštrukcie robíme cielený marketing a profesionálny Home Staging. Je to investícia, ktorú (ako súčasť našej provízie) robíme my, nie vy.
Náš proces vyzerá takto:
- Investujeme do Home Stagingu: Nekupujeme novú kuchyňu. Ale odnesieme vaše rodinné fotky, kúpime nové vankúše na gauč, biely uterák do kúpeľne a ovocie do misy. Sú to detaily za pár stoviek eur, ktoré zmenia “byt na bývanie” na “produkt na predaj”.
- Investujeme do Profesionálneho Fotografa: Toto je kľúč. Náš fotograf s profesionálnou technikou spraví fotky, ktoré sú svetlé, atraktívne a lákavé. Váš byt na portáli “svieti”.
- Vytvárame “Wow” efekt (Video a 3D): Kupujúci si môže byt prejsť z pohodlia obývačky. Vytvárame emocionálnu väzbu ešte predtým, ako príde na obhliadku.
Výsledkom je Súťaž. Namiesto jedného vlažného záujemcu privedieme piatich nadšených. A keď máte piatich ľudí, ktorí chcú váš byt, nestláčate cenu dole. Naopak, máte silu vyjednať tú najvyššiu možnú trhovú cenu.
Špecifiká: Čo nepodceniť pri konkrétnej nehnuteľnosti
Hoci sú hlavné princípy rovnaké, každý typ nehnuteľnosti má svoje “pasce”, ktoré vidíme v praxi každý deň.
Ako pripraviť BYT na predaj
Pri byte rozhoduje vnútorný pocit a detaily.
- Balkón/Loggia: Nesmie to byť skladisko bicyklov a starých skríň. Musí to byť čistá, prázdna “oddychová zóna”.
- Pivnica: Upracete byt, ale zabudnete na pivnicu. Kupujúci ju chce vidieť. Ak je to zaprataná, vlhká diera, pokazí to celý dojem. Musí byť prázdna a čistá.
- Vôňa: Varenie, domáci miláčikovia, cigarety. Vy to už necítite, kupujúci áno. Pred obhliadkou treba byt profesionálne vyčistiť a vyvetrať.
Ako pripraviť DOM na predaj
Pri dome predáva prvý dojem z ulice (Curb Appeal).
- Záhrada a exteriér: Pokosený trávnik, ostrihané kríky a čistá fasáda sú absolútna nutnosť. Kupujúci, ktorý vidí zanedbanú záhradu, si automaticky predstaví, že aj dom je zanedbaný.
- Plot a bránka: Vŕzgajúca bránička alebo ošarpaný plot? To je prvá vec, ktorú kupujúci chytí do ruky. Je to malá investícia, ktorá robí obrovský prvý dojem.
- Vchodové dvere: Musia byť čisté. Je to vizitka domu.
Ako pripraviť POZEMOK na predaj
Pri pozemku predáva potenciál a prístup.
- Nebuďte džungľa: Nepredávajte dvojmetrovú burinu. Pozemok musí byť vykosený a vyčistený od odpadkov. Kupujúci sa po ňom musí vedieť prejsť.
- Prístup: Ukážte, kadiaľ vedie prístupová cesta. Ak je zarastená, prečistite ju.
- Hranice: Kupujúci chce vedieť, čo presne kupuje. Ak nie sú jasné hranice, oplatí sa investovať do geodeta, ktorý pozemok vytýči kolíkmi.
Nerobte unáhlené rozhodnutia. Neprerábajte kuchyňu, ktorú kupujúci možno aj tak vyhodí.