Prenájom bytu (Trnava/Bratislava): Ako nájsť ideálneho nájomcu a vyhnúť sa neplatičom (Naša stratégia)

Kúpili ste investičný byt v Trnave. Vaša predstava je jasná: pasívny príjem. Každý mesiac vám na účet príde platba, byt sa sám spláca a vy zarábate bez práce.

Realita je však často presný opak: aktívna nočná mora.

Jeden zlý nájomca vám dokáže vygenerovať stratu rovnajúcu sa ročnému zisku. Zničený byt, nezaplatené nájomné za 3 mesiace, exekúcie a mesiace stresu.

Väčšina majiteľov robí tú istú chybu: aby ušetrili pár stoviek na provízii, riskujú tisíce “na vlastnú päsť”.

Toto nie je návod, ako si prenajať byt sám. Toto je analýza 3 pascí, do ktorých sa majitelia chytajú, a ako vás pred nimi ochráni náš profesionálny manažment prenájmu.

Pasca č. 1: “Super, ozval sa prvý záujemca!” (Chyba pri výbere)

Dáte inzerát na Bazoš. Ozve sa vám sympatický pán. Príde na obhliadku, sľúbi, že zaplatí načas. Vy ste nadšení, že to máte z krku, a podáte si ruky.

• Problém: Práve ste zverili majetok za 200 000 € človeku, o ktorom neviete vôbec nič.
• Scenár katastrofy: O dva mesiace prestane platiť. Telefón nedvíha. Zámok nemôžete vymeniť, lebo by ste porušili zákon. Začína sa polročný proces právneho vysťahovania, zatiaľ čo vy platíte hypotéku aj energie.
• Výsledok: Prerobili ste 6 000 € na nájme a ďalších 3 000 € na opravách poškodeného bytu.

Ako to robíme my (Náš 3-stupňový filter): My nie sme nadšení z prvého záujemcu. My hľadáme toho správneho. Náš proces je nekompromisný:

1. Ekonomická previerka: Záujemca nám musí preukázať príjem (pracovnú zmluvu, výpis z účtu). Musí mať stabilnú prácu a jeho príjem musí byť aspoň 3-násobok nájmu.
2. Referenčná previerka: Aktívne voláme jeho predchádzajúcemu prenajímateľovi. Zisťujeme, či platil načas a či nenechal po sebe dlhy alebo škody.
3. Hĺbková previerka: Skontrolujeme verejné registre (dlžníkov, exekúcie). Až keď záujemca prejde týmto sitom, predstavíme ho vám.

Pasca č. 2: “Zmluvu mám z internetu” (Právna pasca)

Našli ste si vzorovú nájomnú zmluvu. Zdá sa byť v poriadku.

• Problém: Vzor z internetu je všeobecný. Nechráni vás pred špecifickými rizikami.
• Scenár katastrofy č. 1 (Inflácia): Nájom stúpa, ale vy ste sa v zmluve na 2 roky zaviazali k fixnej cene. Nemáte v nej inflačnú doložku. Prerábate.
• Scenár katastrofy č. 2 (Kaucia): Nájomca zničil podlahu za 1 000 €. Vy mu chcete strhnúť kauciu. On tvrdí, že “to už tam bolo”. Vy nemáte dôkaz. Váš “vzor” totiž neriešil detailný Preberací protokol s fotodokumentáciou stavu bytu a meračov.
• Scenár katastrofy č. 3 (Neplatič): Zmluva neobsahuje presnú definíciu, čo sa stane pri omeškaní platby, a nemá správne klauzuly pre prípadné vysťahovanie.

Ako to robíme my (Právna ochrana): Naše zmluvy sú pripravené našou advokátskou kanceláriou.

1. Chránia vás: Zmluva je vždy písaná tak, aby maximálne chránila vás ako majiteľa.
2. Sú moderné: Vždy obsahujú inflačnú doložku, presné definície kaucie a postupy pri omeškaní.
3. Sú nepriestrelné: Súčasťou je detailný preberací protokol s desiatkami fotiek. V spore vždy vyhráte.

Pasca č. 3: “Je to pasívny príjem” (Pasca strateného času)

Myslíte si, že podpíšete zmluvu a máte na rok pokoj.

• Realita: O mesiac volá nájomca, že kvapká kohútik. O dva mesiace sa pokazila práčka. O pol roka treba robiť odpočet meračov a riešiť preplatky/nedoplatky.
• Výsledok: Namiesto pasívneho príjmu máte druhú prácu. Ste údržbár, účtovník a mediátor v jednej osobe. Strácate čas a nervy.

Ako to robíme my (Služba “Správa nehnuteľností”): My vám nepredávame len nájomcu. My vám predávame váš voľný čas.

1. Sme prvý kontakt: Nájomca nevolá vám o polnoci, že nejde kúrenie. Volá nám.
2. Manažujeme údržbu: Máme tím overených remeselníkov (inštalatér, elektrikár), ktorí problém okamžite vyriešia.
3. Riešime byrokraciu: Robíme ročné vyúčtovania energií, komunikujeme so správcom, kontrolujeme platby.
4. Vy len kontrolujete účet: Na konci mesiaca vám od nás príde platba a report. Nič viac neriešite.

Prenájom bytu nie je o šťastí na dobrého nájomcu. Je to o profesionálnom procese, ktorý eliminuje riziko.

Čo ak chcem byt predať, kým je v ňom nájomca?

Toto je špeciálna situácia plná rizík. Pokúsiť sa predať byt rodine, zatiaľ čo je v ňom nájomca, je logistická nočná mora. Existuje však oveľa inteligentnejšia cesta – predať byt diskrétne investorovi, pre ktorého je nájomca benefit.

>Prečítajte si viac: Predaj bytu s nájomníkom: Problém alebo príležitosť pre investora?

Plánujete prenajať byt v Trnave alebo Bratislave? Neriskujte svoj majetok a čas. Ozvite sa nám. Ponúkame prémiovú službu správy nehnuteľností – od preverenia nájomcu až po riešenie opráv. Vrátime vám váš pasívny príjem.