Ako predať stavebný pozemok (Trnava / Bratislava): Prečo fotky nestačia a čo je ÚPI?

Chystáte sa predať pozemok. Je na dobrom mieste v okolí Trnavy alebo Bratislavy a viete, že je “stavebný”. Prvá vec, ktorú spravíte? Odfotíte ho mobilom (fotka trávy a oblohy) a dáte ho na portál s cenou, akú má sused.

Toto je dôvod, prečo sa váš pozemok nepredá mesiace, alebo prečo na ňom prerobíte tisíce eur.

Predaj bytu je o emóciách. Predaj pozemku je čistý biznis. Kupujúci nie je rodina, ktorá sa zamiluje do “atmosféry”. Kupujúci je developer, investor alebo stavebná firma. A ten sa nepýta na farbu trávy.

Pýta sa na toto:

• “Aké je regulatívum? Koľko % môžem zastavať?”
• “Aká je podlažnosť? Môžem stavať 2 alebo 6 podlaží?”
• “Kde sú presné body napojenia na siete?”
• “Máte aktuálnu ÚPI?”

Ak na tieto otázky neviete okamžite odpovedať, v očiach investora ste amatér a stratil s vami čas.

Toto nie je návod. Toto je analýza 3 pascí, kde majitelia pozemkov zlyhávajú.

Pasca č. 1: Neviete, čo predávate (Chýbajúca ÚPI)

Majiteľ si myslí, že predáva “stavebný pozemok”.

• Problém: Čo to znamená “stavebný”? Že je v Územnom pláne (ÚP) obce. Ale to je len všeobecná informácia.
• Čo potrebuje investor: Investor potrebuje ÚPI (Územno-plánovaciu informáciu). Toto je oficiálny dokument z obce (stavebného úradu), ktorý hovorí presne:
  • Na čo je pozemok určený (napr. “malopodlažná bytová zástavba” alebo “občianska vybavenosť”).
  • Index zastavanosti (napr. max 30 % plochy).
  • Podlažnosť (napr. max 2 nadzemné podlažia + podkrovie).
• Scenár katastrofy: Predávate pozemok za 200 000 € v domnení, že sa tam dá postaviť bytovka. Príde developer, vybaví si ÚPI a zistí, že index zastavanosti je len 15 % a môže tam stáť len malý rodinný dom. Hodnota vášho pozemku práve klesla na polovicu.

Naše riešenie: My NIKDY nezačneme predávať pozemok, kým nemáme v ruke čerstvú ÚPI. Je to prvý dokument, ktorý pre vás vybavíme. Musíme presne vedieť, aký “produkt” a aký “potenciál” predávame.

Pasca č. 2: Siete “sú pri pozemku”

Toto je najčastejší a najdrahší omyl.

• Majiteľ hovorí: “Áno, siete sú hneď tam, pri ceste.”
• Problém: “Pri ceste” môže znamenať 2 metre, alebo 80 metrov. Ale hlavne – kde je kapacita?
• Scenár katastrofy: Investor kúpi pozemok. Ide na elektrárne (ZSE) a plynárne (SPP) požiadať o body napojenia pre 10 bytov. A dodávatelia mu povedia: “Ľutujeme. Táto vetva je plná. Budete musieť na vlastné náklady postaviť novú trafostanicu za 50 000 €.”
• Výsledok: Investor od kúpy okamžite odstupuje (ak to má v zmluve), alebo ak už kúpil, bude vás žalovať za skrytú vadu.

Naše riešenie: Náš B2B tím nielen pozrie na mapu. My aktívne zistíme stanoviská dodávateľov (ZSE, SPP, vodárne) ešte predtým, ako pozemok ponúkneme. Musíme presne vedieť, kde sú body napojenia a či majú dostatočnú kapacitu pre zámer podľa ÚPI.

Pasca č. 3: Zlý marketing (Fotky trávy)

• Majiteľ robí: Nafotí 5 fotiek poľa z úrovne očí. Kupujúci nevidí nič. Nevie, kde sú hranice, nevie, kde je cesta, nevie, kde sú siete.
• Problém: Marketing pozemku nie sú fotky. Sú to dáta.
• Naše riešenie: Naša príprava vyzerá inak. Zabezpečíme:
  1. Ortofoto mapy a zábery z dronu: Kupujúci musí vidieť pozemok zhora, zasadený do kontextu okolia.
  2. Vyznačenie hraníc: Na mapách presne vyznačíme hranice parcely.
  3. Vyznačenie sietí: Na mapách ukážeme, kde presne vedie voda, plyn, kanál a elektrina.
  4. Kompletný “Data Pack”: Vytvoríme investičný prospekt, ktorý obsahuje LV, ÚPI, stanoviská sietí a mapy.

Naša služba: Predávame potenciál, nie trávu

Predaj stavebného pozemku je B2B obchod. Ak sa ho snažíte predať ako bežný byt, stratíte čas a peniaze.

Náš tím má skúsenosti s predajom pozemkov developerom v Trnave a okolí. Poznáme ich jazyk a vieme presne, aké dáta potrebujú na rýchle rozhodnutie.

Vlastníte stavebný pozemok v Trnave, Bratislave alebo okolí? Nerobte unáhlené rozhodnutia. Ozvite sa nám. Poskytujeme expertné poradenstvo pre majiteľov pozemkov. Zabezpečíme pre vás aktuálnu ÚPI a pripravíme profesionálny investičný balík, aby sme váš pozemok predali za maximálnu trhovú cenu.