Airbnb vs. Dlhodobý prenájom: Prečo „matematika dvojnásobného zisku“ v praxi nefunguje?

Vlastníte byt v centre Trnavy, pri stanici alebo v bratislavskom Starom Meste? Otvoríte si stránku Airbnb alebo Booking a vidíte, že byty podobné vášmu sa prenajímajú za 80 € na noc.

Rýchla matematika v hlave vyzerá lákavo:

80 € x 20 obsadených nocí = 1 600 € mesačne!

Dlhodobý nájom by bol len 800 €.

Záver: „Idem do Airbnb, zarobím dvojnásobok.“

Zadržte. Táto matematika je chybná.

Väčšina začínajúcich „hostiteľov“ vidí len Hrubý príjem. Nevidia však náklady, dane a obrovské časové zaťaženie. Airbnb nie je „pasívny príjem“. Je to tvrdé podnikanie v hotelierstve.

Tu je detailné porovnanie, prečo je pre 90 % majiteľov dlhodobý nájom výhodnejší – ak sa robí profesionálne.

1. Kolo: Skryté náklady Airbnb (Čo vám zisk „zožerie“)

Z tých krásnych “virtuálnych” 1 600 € musíte okamžite odpočítať realitu:

• Provízia portálu: Airbnb/Booking si berie cca 15 – 20 % z každej rezervácie.

• Upratovanie a pranie: Po každom hosťovi treba meniť povlečenie a dezinfikovať. Ak to nerobíte sami (váš čas = peniaze), upratovacia firma si vypýta 30 – 50 € za výjazd.

• Check-in / Check-out: Odovzdávanie kľúčov a komunikácia s hosťami o 23:00 v noci, keď im nefunguje Wi-Fi.

• Spotrebný materiál: Toaletný papier, šampóny, káva, uvítacie darčeky.

• Rýchlejšie opotrebenie: Turisti sa k bytu nesprávajú ako k domovu. Kufre obíjajú steny, večierky ničia podlahy. Maľovať budete každý rok, nie raz za 5 rokov.

📉 Čistý výsledok: Z 1 600 € vám po odpočítaní nákladov a vášho času ostane možno 900 €. Rozdiel oproti dlhodobému nájmu (800 €) sa scvrkol na minimum, ale pribudla vám práca na polovičný úväzok.

2. Kolo: Dane a byrokracia (Hrozba pokút)

Pri dlhodobom prenájme (fyzická osoba) je to jednoduché: platíte daň z príjmu a ste oslobodení od DPH.

Pri krátkodobom prenájme ste však podnikateľom v ubytovacích službách.

1. Miestna daň: Musíte mestu odvádzať „daň za ubytovanie“ za každú osobu a noc (a viesť o tom evidenciu).

2. Cudzinecká polícia: Musíte hlásiť pobyt každého zahraničného hosťa cez online systém.

3. DPH (Strašiak § 7a): Pozor! Ak prijímate služby od zahraničných portálov (Booking, Airbnb sídlia v Írsku/Holandsku), stávate sa osobou povinnou registrovať sa pre DPH podľa § 7a (tzv. „malá DPH“). Mnoho majiteľov o tom nevie a hrozia im likvidačné pokuty od Daňového úradu.

3. Kolo: Susedia (Váš najväčší nepriateľ)

Bývanie vedľa „Airbnb bytu“ je pre stálych obyvateľov peklo. Hluk, kufre na chodbe v noci, večierky, neustále sa striedajúci neznámi ľudia vo výťahu.

• Riziko: Susedia sa začnú sťažovať správcovi.

• Zmena pravidiel: Spoločenstvo vlastníkov môže na schôdzi odhlasovať zákaz krátkodobého prenájmu v dome alebo zvýšiť poplatky do fondu opráv pre takéto byty. Váš biznis model môže zo dňa na deň skončiť.

Rýchle porovnanie: Kde je pravda?

Naše riešenie: „Bezstarostný prenájom“ (Skutočne pasívny príjem)

V Atte REALITY veríme, že nehnuteľnosť má slúžiť vám, nie vy jej.

Preto sa špecializujeme na dlhodobý prenájom s kompletnou správou.

Prečo je to pre investora lepšie?

• Stabilita: Máte jedného prevereného nájomcu na 12 mesiacov. Žiadne výpadky, žiadne prázdne týždne v novembri.

• Nulová starosť: S našou službou Správa nehnuteľností neriešite nič. My nájdeme nájomcu, vyriešime opravy, kontrolujeme platby a komunikujeme so susedmi.

• Bezpečnosť: Dlhodobý nájom má svoje pravidlá. Ak chcete vedieť, ako minimalizujeme riziká my, prečítajte si náš detailný návod: Ako prenajať byt bezpečne a vyhnúť sa neplatičom.

• Nižšie dane: Daňový režim je jednoduchší a lacnejší.

Chcete zarábať, alebo chcete mať druhú prácu ako chyžná a recepčný?

Máte byt v dobrej lokalite a zvažujete, čo s ním? Nerobte unáhlené rozhodnutie podľa kalkulačky na internete.

Ozvite sa nám. Spravíme vám reálnu kalkuláciu čistého zisku pre oba varianty. Ukážeme vám, že s našou správou môžete mať stabilný zisk bez stresu a rizika pokút.

Chcem nezáväznú kalkuláciu prenájmu