Hotovosť na stole vs. Vyššia ponuka na hypotéku: Kedy sa oplatí zobrať menej peňazí?

Je to sen každého predávajúceho. Po obhliadkach máte na stole nie jednu, ale hneď dve ponuky na kúpu vášho bytu.

1. Pán Novák (Hypotéka): Ponúka plnú cenu 200 000 €. Financovať to bude 80 % úverom z banky.

2. Pani Kováčová (Hotovosť): Ponúka 195 000 €. Peniaze má na účte z predaja inej nehnuteľnosti.

Matematika prváka na základnej škole hovorí jasne: 200 > 195. Berieme pána Nováka! Skúsený realitný maklér však povie: “Pozor. Poďme si to prepočítať.”

V realitách totiž neplatí len “kto dá viac”, ale “kto reálne zaplatí”. Prečo môže byť ponuka o 5 000 € nižšia v skutočnosti výhodnejšia?

1. Pasca Znaleckého posudku (Hypotekárne riziko)

Pán Novák chce 200 000 €. Banka mu sľúbila, že mu dá 80 % z hodnoty bytu. Problém nastane, keď príde znalec. Ak znalec ohodnotí váš byt len na 190 000 € (čo je dnes bežné, lebo banky sú opatrné), banka mu požičia len 80 % z tejto sumy (152 000 €). Pán Novák zrazu potrebuje doplatiť zo svojho nie 40 000 €, ale takmer 50 000 €.

Ak tie peniaze nemá, obchod padá. Vy ste stratili 3 týždne čakaním na posudok a schvaľovanie. Musíte začať odznova.

2. Rýchlosť sú peniaze

• Kupujúci s hotovosťou: Podpíšeme zmluvu, peniaze pošle do úschovy, podáme vklad. Do 5 dní je procesne hotovo.

• Kupujúci s hypotékou: Čakáme na znalca (1 týždeň), schválenie úveru (2 týždne), podpis úverových zmlúv (1 týždeň), čerpanie (3 dni). Celý proces trvá 4 až 6 týždňov.

Náklady na čakanie: Počas tých 2 mesiacov navyše musíte platiť nájomné, energie, fond opráv (cca 200 – 300 € mesačne). Ak sa ponáhľate s kúpou nového domu, toto zdržanie vás môže stáť vašu rezerváciu inde.

3. Istota vs. Nádej

Pri hotovostnom klientovi je istota obchodu 99 %. Pri hypotekárnom klientovi (ak nemá predschválený úver) je istota cca 70 %.

Stáva sa, že banka na poslednú chvíľu nájde v úverovom registri klienta starú zabudnutú splátku za kreditku a úver zamietne. V tom momente voláte pani Kováčovej (tá s hotovosťou). Ona vám však povie: “Prepáčte, už som kúpila iný byt.”

Výsledok: Kvôli vidine 5 000 € navyše ste prišli o istý obchod a teraz musíte hľadať kupca od nuly, často už za nižšiu cenu, lebo byt je na trhu dlho (“ležiak”).

Kedy vziať hypotéku a kedy hotovosť?

Nehovoríme, že hypotekárni klienti sú zlí. Tvoria 80 % trhu. Ale treba ich preveriť.

Zoberte vyššiu ponuku na hypotéku, ak:

1. Váš maklér preveril bonitu kupujúceho (má predschválený úver).

2. Viete, že znalecký posudok vyjde na požadovanú sumu (maklér pozná ceny v okolí).

3. Netlačí vás čas.

Zoberte nižšiu ponuku v hotovosti, ak:

1. Rozdiel v cene je do 2 – 3 %.

2. Potrebujete peniaze rýchlo.

3. Cena bytu je “na hrane” a hrozí nízky znalecký posudok.

Neviete sa rozhodnúť? Nechajte to na nás. V Atte REALITY nerobíme len obhliadky, ale aj finančný skoring kupujúcich. Zistíme, či je “ponuka na papieri” reálna, a poradíme vám, ktorý kupec vás bezpečne dovedie k cieľu.

Pomôžte mi vybrať najlepšiu ponuku