Ako predať byt, zinkasovať peniaze, ale ostať v ňom bývať ešte pol roka? (Trik so spätným nájmom)

Na diskusných fórach rodiny často riešia neriešiteľnú rovnicu: „Máme 3-izbový byt. Chceme kúpiť dom. Ale na dom nemáme peniaze, kým nepredáme byt. A byt nemôžeme predať, lebo by sme nemali kde bývať, kým dom kúpime alebo dokončíme. Sme v pasci.“

Väčšina ľudí si myslí, že predaj nehnuteľnosti musí prebehnúť systémom: Podpis zmluvy = Odovzdanie kľúčov = Sťahovanie. Zo strachu, že skončia s deťmi “na ulici” alebo v drahom hoteli, predaj odkladajú. A zatiaľ im vysnívaný dom predá niekto iný.

Ako skúsená realitná kancelária však poznáme riešenie, ktoré túto „pascu“ otvorí. Volá sa Spätný nájom (tzv. Leaseback).

Je to nástroj, vďaka ktorému môžete:

1. Byt predať (a mať peniaze na účte hneď).

2. V byte ostať bývať ďalej (a mať strechu nad hlavou, kým sa dokončí dom).

Ako to funguje v praxi?

Celý proces nastavíme tak, že v jeden deň sa právne zmeníte z majiteľa na nájomníka vo vlastnom byte.

1. Nájdenie špecifického kupca: Nie každý kupujúci na toto pristúpi. My v Atte REALITY cielime na investorov alebo ľudí, ktorí sa nepotrebujú sťahovať okamžite.

2. Kúpna zmluva: V zmluve sa dohodne štandardný prevod vlastníctva a vyplatenie peňazí vám na účet.

3. Nájomná zmluva: Súčasne podpíšete nájomnú zmluvu na dobu určitú (napr. 3 až 6 mesiacov) s novým majiteľom.

4. Financie: Peniaze z predaja vám prídu na účet. Časť z nich (napríklad sumu za nájom na pol roka dopredu) si nový majiteľ môže ponechať ako zábezpeku, alebo mu nájom platíte mesačne.

💡 Tip: Ak máte už vybraté nové bývanie a potrebujete len zladiť termíny hypoték (nie fyzického sťahovania), prečítajte si radšej náš článok o [Časovom pláne a prenose hypotéky]. Ak riešite len logistiku sťahovania v priebehu pár dní, pomôže vám článok [Ako zosúladiť predaj a kúpu].

Prečo je spätný nájom výhodný pre VÁS?

• Hotovosť ihneď: Peniaze z predaja máte na účte do 30 dní. Môžete ich okamžite použiť na vyplatenie nového domu, rekonštrukciu alebo doplatenie hypotéky. Developer nečaká, vy platiť môžete.

• Žiadne “medzi-sťahovanie”: Nemusíte ísť s rodinou a nábytkom na tri mesiace k svokre alebo do krátkodobého podnájmu. Sťahujete sa len raz – priamo do hotového.

• Fixácia ceny: Byt predáte za dnešné ceny. Ak by ste čakali pol roka, kým sa dokončí dom, trh sa môže zmeniť. Takto máte svoje isté.

Prečo na to pristúpi KUPUJÚCI?

Možno sa pýtate: „Prečo by niekto kúpil byt, v ktorom nemôže hneď bývať?“ Prekvapivo, pre dve skupiny kupujúcich je to ideálne:

1. Investori: Kupujú byt na prenájom. Vy ste pre nich nájomník snov – poznáte byt, staráte sa oň ako o vlastný a oni nemusia hľadať nikoho cudzieho. Majú garantovaný príjem od prvého dňa bez výpadku.

2. Ľudia s hypotékou v predstihu: Kupujúci si berie hypotéku teraz (lebo mu končí fixácia alebo má dobrý úrok), ale v skutočnosti ešte býva u rodičov alebo v podnájme, ktorý mu končí neskôr. Váš nájom mu kryje splátku hypotéky a on sa nasťahuje až vtedy, keď vy odídete.

Riziká, ktoré musíme ošetriť zmluvne

Aby tento model fungoval bezpečne a neskončil hádkou, zmluva musí byť nepriestrelná. Ako realitná kancelária dohliadame na tieto detaily:

• Čo ak dom nestihnete dokončiť včas? Do nájomnej zmluvy dávame tzv. opciu na predĺženie nájmu (napr. o ďalší mesiac), aby ste neostali na ulici, ak stavbári meškajú.

• Kto platí opravy? Kým tam bývate ako nájomník, bežnú údržbu platíte vy, ale ak praskne stúpačka alebo sa pokazí kotol (zásadné veci), platí to už nový majiteľ.

• Výška nájmu: Musí byť férová, aby bola motivujúca pre kupujúceho, ale akceptovateľná pre vás.

Bojíte sa predať, lebo “nemáte kam ísť”?

Nečakajte, kým vám utečie vysnívaný dom. Predajte svoju nehnuteľnosť cez nás formou spätného nájmu. Získate peniaze hneď a čas na sťahovanie kedykoľvek potom.

Ozvite sa nám. Máme v databáze investorov, ktorí tento model preferujú.

Chcem predať, ale potrebujem ostať bývať