Airbnb vs. Dlhodobý prenájom: Prečo “vyšší zisk” z turistov môže byť ilúzia? (Kalkulácia)

Vlastníte byt v centre Trnavy, pri stanici alebo v bratislavskom Starom Meste. Otvoríte si stránku Airbnb alebo Booking a vidíte, že byty podobné vášmu sa prenajímajú za 80 € na noc.

Rýchla matematika: 80 € x 20 nocí = 1 600 € mesačne! Dlhodobý nájom by bol len 800 €. Záver: “Idem do Airbnb, zarobím dvojnásobok.”

Zadržte. Táto matematika je chybná.

Väčšina začínajúcich “hositeľov” vidí len Hrubý príjem. Nevidia však náklady, dane a obrovské časové zaťaženie. Airbnb nie je “pasívny príjem”. Je to podnikanie v hotelierstve.

Tu je porovnanie, prečo je pre 90 % majiteľov dlhodobý nájom výhodnejší – ak sa robí profesionálne.

1. Kolo: Skryté náklady Airbnb (Čo vám zisk “zožerie”)

Z tých krásnych 1 600 € musíte odpočítať:

• Provízia portálu: Airbnb/Booking si berie cca 15 – 20 %.

• Upratovanie a pranie: Po každom hosťovi. Ak to nerobíte sami (váš čas), firma si vypýta 30 – 50 € za výjazd.

• Check-in / Check-out: Odovzdávanie kľúčov, komunikácia s hosťami o 23:00 v noci.

• Spotrebný materiál: Toaletný papier, šampóny, káva, uvítacie darčeky.

• Rýchlejšie opotrebenie: Turisti sa k bytu nesprávajú ako k domovu. Maľovať budete každý rok, nie raz za 5 rokov.

Čistý výsledok: Z 1 600 € vám po odpočítaní nákladov a vášho času ostane možno 900 €. Rozdiel oproti dlhodobému nájmu sa scvrkol na minimum.

2. Kolo: Dane a byrokracia (Nie je to len daň z príjmu)

Pri dlhodobom prenájme (fyzická osoba) platíte daň z príjmu a ste oslobodení od DPH. Pri krátkodobom prenájme ste podnikateľom v ubytovacích službách.

• Miestna daň: Musíte mestu odvádzať “daň za ubytovanie” za každú osobu a noc.

• Povinnosti: Musíte hlásiť cudzineckej polícii každého zahraničného hosťa.

• DPH: Pozor! Ak používate zahraničné portály (Booking, Airbnb), stávate sa osobou povinnou registrovať sa pre DPH podľa § 7a (tzv. “malá DPH”). Mnoho majiteľov o tom nevie a hrozia im likvidačné pokuty.

3. Kolo: Susedia (Váš najväčší nepriateľ)

Bývanie vedľa “Airbnb bytu” je pre susedov peklo. Hluk, kufre na chodbe, večierky, neznámi ľudia.

• Riziko: Susedia sa začnú sťažovať správcovi.

• Zmena pravidiel: Spoločenstvo vlastníkov môže na schôdzi odhlasovať zákaz krátkodobého prenájmu v dome alebo zvýšiť poplatky do fondu opráv pre takéto byty. Váš biznis model môže zo dňa na deň skončiť.

Naše riešenie: “Bezstarostný prenájom” (Skutočne pasívny príjem)

V Atte REALITY veríme, že nehnuteľnosť má slúžiť vám, nie vy jej. Preto sa špecializujeme na dlhodobý prenájom.

Prečo je to pre investora lepšie?

1. Stabilita: Máte jedného prevereného nájomcu na 12 mesiacov. Žiadne výpadky, žiadne prázdne týždne.

2. Nulová starosť: S našou službou Správa nehnuteľností neriešite nič. My nájdeme nájomcu, vyriešime opravy, kontrolujeme platby.

3. Nižšie dane: Daňový režim je jednoduchší a lacnejší.

Chcete zarábať, alebo chcete mať druhú prácu ako chyžná a recepčný?

Máte byt v dobrej lokalite a zvažujete, čo s ním? Nerobte unáhlené rozhodnutie. Ozvite sa nám. Spravíme vám kalkuláciu čistého zisku pre oba varianty. Ukážeme vám, že s našou správou môžete mať takmer rovnaký zisk ako cez Airbnb, ale s nulovým stresom.