Z bytu do domu: Kedy je ten správny čas na zmenu a ako to finančne zvládnuť?

Bývate v 3-izbovom byte v Trnave alebo Bratislave. Narodilo sa druhé dieťa. Zrazu je všade plno hračiek, kočík zavadzia v chodbe a susedia vám búchajú na stenu, keď deti behajú.

Začnete snívať: “Vlastný dom. Záhrada. Ticho. Grilovačky.”

Je to prirodzený vývoj. Ale prechod z bytu do domu (tzv. Upsizing) je najväčší finančný a logistický skok, aký rodina urobí.

Mnoho rodín urobí chybu. Buď do toho skočia bezhlavo a zistia, že hypotéka a benzín ich zruinujú, alebo váhajú tak dlho, kým ceny domov neodskočia mimo ich dosah.

Kedy je ten správny čas? A ako to zvládnuť bez toho, aby ste sa zadlžili “na krv”?

Krok 1: Matematika “Dom vs. Byt” (Nie je to len o hypotéke)

V byte platíte hypotéku + správcu (180 €) + energie (50 €). V dome neplatíte správcu. “Super, ušetrím!” myslíte si.

Realita domu:

• Energie: Vykúriť dom (aj nový) stojí viac ako byt, ak nemáte A0 štandard.

• Údržba: V byte opraví strechu fond opráv. V dome ju platíte vy. Pokazí sa kotol? 2 000 € z vášho vrecka.

• Doprava: Toto je skrytý zabijak. Ak sa presťahujete z Prednádražia do Suchej nad Parnou (alebo z Ružinova do Miloslavova), budete potrebovať dve autá. Palivo a servis vás môžu stáť +300 € mesačne.

Náš tip: Predtým, ako začnete pozerať domy, spravíme vám reálny audit rodinného rozpočtu. Zistíme, či “sen o dome” nebude nočnou morou pre peňaženku.

Krok 2: Financovanie (Most medzi dvoma nehnuteľnosťami)

Máte byt v hodnote 180 000 € (zostatok hypo 100 000 €). Chcete dom za 280 000 €. Máte v byte “uveznených” 80 000 € (equity), ktoré potrebujete na kúpu domu.

• Problém: Banka vám nedá hypotéku na dom, kým nemáte predaný byt (lebo nemáte bonitu na dva úvery). Ale predávajúci domu nechce čakať, kým predáte byt.

• Riešenie: My tento proces riadime ako “Guľový blesk”.

  1. Nájdeme kupca na váš byt, ktorý akceptuje dlhšie odovzdanie.

  2. Zarezervujeme dom s podmienkou predaja bytu.

  3. Zabezpečíme prenos hypotéky (ak máte dobrý úrok), alebo novú hypotéku so započítaním predaja.

(Viac o technike výmeny píšeme v článku: Výmena bytu za dom: Ako to zmanažovať)

Krok 3: Lokalita (Taxikár vs. Sloboda)

Vyberáte dom podľa ceny. “V tejto dedine sú lacné domy!” Pozor. Ak kúpite dom v dedine, kde nie je škola a krúžky, stávate sa na 15 rokov taxikárom svojich detí.

• Kopánka / Biely Kostol: Drahšie, ale deti chodia MHD/pešo. Vy máte slobodu.

• Vzdialenejšia obec: Lacnejší dom, ale život strávený v aute.

Ako lokálni experti vám povieme pravdu o každej lokalite. Kde reálne chodia autobusy a kde nie.

Naša služba: Sprievodca pre rodiny

Prechod do domu je veľká vec. Nenecháme vás v tom samých.

1. Ocenenie bytu: Zistíme, koľko presne máte peňazí na “upgrade”.

2. Výber domu: Nájdeme dom, ktorý nie je len pekný, ale aj ekonomicky udržateľný.

3. Koordinácia: Zosúladíme predaj a kúpu tak, aby ste sa sťahovali len raz a aby ste ani deň neboli “bezdomovcami”.

Je váš byt už tesný?

Snívate o dome pre svoju rodinu? Zistite, či si to môžete dovoliť. Ozvite sa nám. Spravíme vám finančnú analýzu a pomôžeme vám premeniť váš starý byt na nový dom bez zbytočného rizika.