napísal Kupujete byt v novom projekte v Trnave alebo Bratislave. Videli ste len vizualizácie a stavenisko. Napriek tomu ste nadšení a chystáte sa podpísať Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (ZoBZ).
Developer vám povie: “Je to štandardná zmluva, podpisujú ju všetci.”
Pozor. V realitnom biznise neexistuje nič ako “štandardná zmluva”. Existuje len zmluva, ktorá chráni jednu stranu. A v tomto prípade je to takmer vždy developer.
Keď kupujete nehnuteľnosť, ktorá ešte neexistuje, vstupujete do rizika. Ak si v zmluve nevšimnete tri nenápadné odseky, váš sen sa môže zmeniť na finančnú pascu.
Toto sú 3 najväčšie riziká kúpy “z papiera”, na ktoré si musíte dať pozor.
Pasca č. 1: Inflačná doložka (Cena nie je konečná)
Myslíte si, že ste kúpili byt za 200 000 €. Máte na to schválenú hypotéku. Rok pred kolaudáciou vám príde list: “Vzhľadom na nárast cien stavebných materiálov aplikujeme inflačnú doložku. Nová cena je 220 000 €.”
-
Realita: Ak máte v zmluve inflačnú doložku, developer má právo (za určitých podmienok) jednostranne zvýšiť cenu.
-
Problém: Vaša hypotéka je už schválená na 200 000 €. Banka vám ďalších 20 000 € nedá. Ak nemáte hotovosť, nemôžete doplatiť. Ak nedoplatíte, porušili ste zmluvu a developer si môže nechať vašu zálohu.
-
Riešenie: Musíte vedieť, či tam tá doložka je a či má nastavený strop.
Pasca č. 2: “Povolené meškanie” (Kedy budete bývať?)
Developer sľubuje kolaudáciu v decembri 2026. Vy ste dali výpoveď z nájmu k 1. januáru. Príde december a stavba mešká. Developer vám oznámi: “Termín sa posúva o 6 mesiacov.”
-
Otázka: Máte nárok na odškodné alebo penále?
-
Odpoveď zmluvy: Často nie. Zmluvy bývajú napísané tak, že developer má “ochrannú lehotu” (napr. 6 mesiacov), kedy môže meškať bez akejkoľvek sankcie. Alebo sa odvolá na “vis maior” (počasie, dodávky), čo má v zmluve široko definované.
-
Výsledok: Nemáte kde bývať a nemáte páku na developera.
Pasca č. 3: Výmera bytu (+/- 3 %)
Na papieri má byt 60 m². Cena je 3 000 €/m². Po dokončení geodet zameria byt a zistí, že má reálne len 58 m². Chýbajú 2 m². To je hodnota 6 000 €.
-
Otázka: Vráti vám developer 6 000 €?
-
Odpoveď zmluvy: Pravdepodobne nie. Väčšina zmlúv obsahuje klauzulu o “tolerancii výmery” (zvyčajne +/- 3 %). Ak sa byt “scvrkne” v rámci tejto tolerancie, cena sa nemení. Vy ste práve zaplatili 6 000 € za vzduch.
Naše riešenie: Skúsené oko makléra + Právna istota advokáta
Nebojujte s developerom sami. Ako bežný kupujúci nevidíte “medzi riadky”.
V Atte REALITY chránime kupujúcich. Nie sme právna kancelária, sme vaši realitní partneri. Vieme, ako funguje trh, čo je v zmluvách “štandard” a čo je už “pasca”.
Preto pri kúpe novostavby cez nás získavate dvojitú ochranu:
-
Obchodná kontrola (My): Pozrieme sa na zmluvu z pohľadu praxe. Upozorníme vás na nevýhodné splátkové kalendáre, nereálne termíny alebo nezmyselné pokuty, ktoré sme už videli v iných projektoch. Povieme vám: “Pozor, iní developeri v Trnave toto nemajú.”
-
Právna kontrola (Náš advokát): Zmluvu následne posunieme našej spolupracujúcej advokátskej kancelárii. Tá skontroluje paragrafy, súlad so zákonom a navrhne presné právne formulácie, ktoré ochránia vaše peniaze.
-
Vyjednávanie: S pripomienkami od advokáta a našou znalosťou trhu budeme rokovať s developerom za vás. Často sa nám podarí vyjednať lepšie podmienky, pretože developer vidí, že vás zastupuje profesionál.
Kúpa novostavby má byť radosť, nie stres z malých písmeniek.