Predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastní dieťa: Prečo potrebujete súd a prečo to trvá mesiace?

Zdedili ste nehnuteľnosť (napríklad po manželovi alebo starých rodičoch). Vy máte polovicu, ale druhú polovicu vlastnia vaše maloleté deti. Rozhodli ste sa nehnuteľnosť predať, aby ste kúpili niečo iné alebo získali hotovosť.

Našli ste kupca, pripravili ste zmluvu a chystáte sa ju podpísať ako “zákonný zástupca” svojich detí.

Stop. Práve sa chystáte urobiť neplatný právny úkon.

Kataster takúto zmluvu neprijme.

Slovenský zákon rozlišuje pri správe majetku detí “bežné veci” a “podstatné veci”. Predaj nehnuteľnosti je vždy podstatná vec. A na tú potrebujete pečiatku, ktorú nezískate u notára, ale jedine na súde.

Toto je sprievodca byrokratickým labyrintom, ktorý musíte zvládnuť.

Pasca č. 1: “Kolízny opatrovník” (Prečo nemôžete zastupovať vlastné dieťa?)

Myslíte si, že ako rodič chcete pre dieťa to najlepšie. Súd si to však nemyslí. Súd predpokladá, že môže dôjsť k stretu záujmov.

• Príklad: Vy chcete predať lacno, aby ste mali rýchlo peniaze. To ale poškodzuje dieťa.

• Dôsledok: Súd určí dieťaťu tzv. kolízneho opatrovníka (zvyčajne úrad práce, sociálnych vecí a rodiny). Tento úradník bude posudzovať, či je kúpna cena férová a či predaj dieťaťu neublíži.

Pasca č. 2: Peniaze (Kam musia ísť?)

Toto je najväčší šok pre rodičov. Myslíte si: “Predáme byt, peniaze prídu na môj účet a ja z toho budem platiť krúžky a stravu pre deti.”

Súd povie rázne NIE.

Peniaze, ktoré zodpovedajú podielu dieťaťa, sú majetkom dieťaťa.

• Súd často vyžaduje, aby sa tieto peniaze vložili na špeciálny viazaný účet v banke alebo vkladnú knižku na meno dieťaťa.

• S týmito peniazmi nemôžete disponovať až do 18. roku dieťaťa (alebo len so súhlasom súdu na “odôvodnené potreby”).

Výnimka (Kúpa inej nehnuteľnosti): Jediný spôsob, ako sa k peniazom “dostať”, je preukázať súdu, že ich použijete na kúpu inej, hodnotnejšej nehnuteľnosti pre dieťa (napr. predáte malý zdedený byt a kúpite veľký rodinný dom, kde bude mať dieťa podiel). Toto súd zvyčajne schváli.

Proces v praxi: Prečo kupujúci utekajú?

Celý tento proces má jeden obrovský problém: ČAS.

1. Musíte nájsť kupca.

2. Musíte podpísať kúpnu zmluvu (platnú len pod podmienkou schválenia súdom).

3. Musíte podať návrh na súd (“Návrh na schválenie právneho úkonu za maloletého”).

4. Súd vytýči pojednávanie, vypočuje vás aj opatrovníka.

5. Vydá rozsudok. Musíte čakať na právoplatnosť.

Realita: Celé to trvá 3 až 6 mesiacov. Bežný kupujúci, ktorý potrebuje bývať hneď, na toto čakať nebude. Odstúpi od zmluvy.

Naše riešenie: Manažment “súdneho predaja”

Predaj detského podielu nie je bežná realitná transakcia. Vyžaduje si špeciálny prístup.

V Atte REALITY tento proces riadime takto:

1. Hľadanie správneho kupca: Už na začiatku kupujúceho upozorníme na proces. Hľadáme investorov alebo ľudí, ktorí nepotrebujú bývať zajtra (napr. hotovostní klienti), a vysvetlíme im časový rámec.

2. Právna príprava: Naši právnici pripravia Návrh na súd tak, aby bol nepriestrelný. Doložíme znalecký posudok (aby súd videl, že cena je trhová) a presne zdôvodníme, prečo je predaj pre dieťa výhodný.

3. Koordinácia: Sledujeme lehoty, komunikujeme s kolíznym opatrovníkom aj s kupujúcim, aby nestratil trpezlivosť.

Neriskujte zamietnutie návrhu súdom. Ak to urobíte zle, stratíte pol roka a kupujúceho.

Predávate nehnuteľnosť, kde figurujú maloleté deti? Nechoďte na súd bez prípravy. Ozvite sa nám. Zabezpečíme kompletný právny servis, zastúpenie a komunikáciu s úradmi, aby predaj prebehol hladko a v súlade so zákonom.