Bývanie v záhradkárskej osade (BA): Lacná alternatíva domu alebo pasca s hypotékou?

Ceny stavebných pozemkov v Bratislave vystrelili do nebies. Sen o rodinnom dome sa zdá byť nedostupný.

A potom nájdete inzerát: “Predám pozemok v záhradkárskej oblasti (napr. Bratislava – Žabí Majer). Vhodné na celoročné bývanie. Cena: 90 000 €.”

Znie to ako zázrak. Za polovičnú cenu môžete mať pozemok a postaviť si tam moderný dom (oficiálne “chatu”), v ktorom budete šťastne žiť.

Zadržte.

To, čo vyzerá ako “life-hack” na realitnom trhu, je v skutočnosti mínové pole plné byrokratických a finančných prekážok. Ak do toho pôjdete bez prípravy, môžete skončiť s rozostavaným domom, na ktorý vám banka stopne financovanie.

Tu je analýza 3 hlavných rizík, o ktorých vám predávajúci nepovie.

Pasca č. 1: Banka to nevidí ako “Dom” (Problém LTV)

Vy v tom plánujete bývať ako v dome. Má to kúrenie, zateplenie, internet. Ale pre banku a kataster je to stále “Rekreačná chata” alebo “Záhradný dom”.

• Dopad na peňaženku: Na rodinný dom vám banka požičia 80 % z hodnoty (LTV 80). Na chatu v záhradkárskej osade majú banky prísnejšie limity – zvyčajne max. 50 % až 60 % LTV.

• Matematika: Ak stavba stojí 200 000 €, banka vám dá len 100 000 €. Druhých 100 000 € musíte mať v hotovosti.

• Riziko: Mnohí klienti zložia zálohu a až potom zistia, že im banka hypotéku neschváli, lebo nemajú dosť vlastných zdrojov.

Pasca č. 2: Trvalý pobyt a Pošta (Ste občanom druhej kategórie?)

Chcete tam mať trvalý pobyt. Chcete, aby vám tam chodila pošta. Chcete, aby po vašu ulicu chodil školský autobus alebo smetiari.

• Realita: Záhradkárske osady sú často v extraviláne (mimo zastavaného územia obce).

• Trvalý pobyt: Áno, zákon už umožňuje trvalý pobyt aj v rekreačnej chate, ALE budova musí byť skolaudovaná ako “rekreačná chata” (nie záhradný domček na náradie) a musí mať pridelené súpisné číslo. Bez súpisného čísla trvalý pobyt nezapíšete.

• Služby: Mesto nemá povinnosť odhŕňať sneh na súkromných cestách v osadách. Smetiari tam často nezájdu (musíte ťahať smetiak 500 metrov na hlavnú cestu).

Pasca č. 3: Prístupová cesta (Hasiči neprejdú)

Toto je technické riziko, ktoré môže zablokovať kolaudáciu aj poistenie.

• Problém: Cesty v záhradkárskych osadách sú úzke (často len 3 metre). Boli stavané pre Škodovky v roku 1980, nie pre dnešné SUV a domiešavače betónu.

• Kolaudácia: Ak cesta nespĺňa normy pre príjazd hasičskej techniky, hasiči vám nedajú súhlas ku kolaudácii. Postavíte dom, v ktorom nebudete môcť legálne bývať.

• Vlastníctvo ciest: Cesty v osadách sú často v podielovom spoluvlastníctve 50 ľudí (záhradkárov). Ak sa chcete napojiť na plyn alebo optiku, potrebujete súhlas všetkých. Veľa šťastia.

Naše riešenie: Audit “Alternatívneho bývania”

Bývanie v lokalitách ako Žabí majer môže byť úžasné a romantické. Ale nie je pre každého.

V Atte REALITY sa na tieto špecifické nehnuteľnosti pozeráme triezvo.

Ako vám pomôžeme:

1. Územný plán (ÚPI): Ešte pred kúpou preveríme na meste, či je v danej zóne vôbec povolená stavba chaty na celoročné bývanie a aké sú limity zastavanosti.

2. Bankový pre-scoring: Náš hypotekárny špecialista preverí, či vaša vybraná banka akceptuje túto konkrétnu lokalitu a aké LTV vám ponúkne.

3. Kontrola prístupu: Preveríme právny stav cesty. Máte právo prechodu? Je cesta vysporiadaná?

Nechajte romantiku bokom. Pri kúpe záhrady na bývanie počítajte dvakrát.

Našli ste pozemok v záhradkárskej osade a chcete stavať? Neriskujte prepadnutie zálohy. Ozvite sa nám. Preveríme právny a finančný status nehnuteľnosti a povieme vám, či je to životná príležitosť, alebo pasca.