Predaj bytu a stará hypotéka: Ako si preniesť nízky úrok (1 %) na novú nehnuteľnosť?

Píše sa rok 2025. Úroky na nových hypotékach sa pohybujú okolo 4 %. Vy však máte na svojom byte starú, “zlatú” hypotéku s úrokom 0,9 % alebo 1,5 %, fixovanú ešte na 5 rokov.

Chcete sa presťahovať. Byt je vám malý, potrebujete dom. Ale matematika vás zastaví. Ak starú hypotéku vyplatíte a zoberiete si novú (drahú), vaša splátka stúpne o stovky eur mesačne. Cítite sa ako väzeň vo vlastnom byte.

Máme pre vás dobrú správu: O svoj starý úrok prísť nemusíte.

Väčšina bánk na Slovensku umožňuje proces zvaný “Zmena predmetu zabezpečenia” (ľudovo “prenos hypotéky”). Znamená to, že si ponecháte svoju starú úverovú zmluvu s výhodnými podmienkami, len vymeníte starý byt za nový dom ako záruku.

Znie to jednoducho? Pozor. Je to jedna z logisticky najťažších operácií na realitnom trhu. Jediná chyba v načasovaní a o úrok definitívne prídete.

Matematika: O čo sa hrá?

Prečo sa oplatí podstúpiť tento stres?

• Zostatok úveru: 150 000 €

• Sadzba 1 % (Stará): Splátka cca 480 €

• Sadzba 4,5 % (Nová): Splátka cca 760 €

• Rozdiel: 280 € mesačne. To je 16 800 € za 5 rokov.

O túto sumu hráte. Ak proces prenosu nezvládnete, tieto peniaze vyhodíte oknom.

Pasca č. 1: Dokonalá synchronizácia (Vajce alebo sliepka?)

Aby banka povolila prenos, musíte v jednom momente vlastniť (alebo mať právo založiť) novú nehnuteľnosť, kým sa zbavíte tej starej.

• Problém: Väčšina ľudí potrebuje peniaze z predaja starého bytu na to, aby kúpila ten nový.

• Riziko:

  • Ak najprv predáte starý byt a vyplatíte úver, úver zanikne. O úrok ste prišli.

  • Ak chcete najprv kúpiť nový dom, predávajúci domu chce peniaze hneď. Ale banka vám ich neuvoľní, kým nemá novú zábezpeku.

Vzniká časový a finančný lievik, kde musíte zosúladiť štyri strany: Vás, Vášho kupujúceho, Vášho predávajúceho a Banku.

Pasca č. 2: Bankové lehoty (6 mesiacov a dosť)

Niektoré banky vám dovolia preniesť úver, ale dajú vám na to šibeničný termín. Napríklad: “Máte 3 mesiace na to, aby ste priniesli novú nehnuteľnosť.”

• Scenár katastrofy: Predáte byt. Peniaze z predaja sú viazané v banke. Hľadáte dom. Ale nič vhodné nenachádzate. Týždne bežia. Lehota uplynie. Banka automaticky úver zosplatní. Prišli ste o 1 % úrok. Teraz musíte brať novú hypotéku za 4,5 %.

Pasca č. 3: Hodnota novej nehnuteľnosti (LTV)

Chcete preniesť hypotéku 150 000 € na starší dom, ktorý kupujete za 180 000 €. Znalec banky však dom ohodnotí len na 160 000 €. Banka povie: “Tento dom nám ako zábezpeka nestačí.” (Pretože 150k úver pri 160k hodnote je príliš vysoké LTV).

Ak nemáte hotovosť na doplatenie rozdielu, proces sa zasekne.

Naše riešenie: Sme projektoví manažéri vašej hypotéky

Túto operáciu nezvládnete “popri práci”. Vyžaduje si presné plánovanie.

V Atte REALITY riešime tieto reťazové obchody rutinne.

1. Finančný audit: Ešte predtým, ako dáme byt do ponuky, náš hypotekárny špecialista preverí podmienky VAŠEJ konkrétnej banky. Každá (SLSP, VÚB, Tatra…) má iné pravidlá na prenos.

2. Zmluvná synchronizácia:

   • Do zmluvy o predaji vášho bytu dáme podmienku dlhšieho odovzdania alebo spätného nájmu, aby ste mali čas.

   • Do zmluvy o kúpe nového domu dáme podmienku čakania na prenos ťarchy.

3. Manažment katastra: Podávame návrhy na vklad v presnom poradí (na minútu presne), aby banka videla kontinuitu zabezpečenia a nezrušila vám starú zmluvu.

Nestraťte 16 000 € len preto, že ste nevedeli zosúladiť termíny.

Chcete predať a kúpiť, ale bojíte sa o svoju nízku hypotéku? Nerobte to sami. Ozvite sa nám. Spolu s našimi finančnými expertmi pripravíme “cestovnú mapu” prenosu tak, aby vám váš starý úrok zostal aj v novom domove.