Družstevný byt: Prečo je o 20 % lacnejší a prečo vám naň banka nepožičia? (Analýza)

Prezeráte si realitné portály v Trnave alebo Bratislave. Ceny sú vysoké. A zrazu to zbadáte: 3-izbový byt v dobrej lokalite, ktorý je o 20 000 € až 30 000 € lacnejší ako ostatné.

Máte pocit, že ste našli životnú príležitosť. Potom si prečítate malý nápis v inzeráte: “Družstevné vlastníctvo”.

Mávnete rukou. “Však to je jedno, hlavne že bývam.”

Omyl. Nie je to jedno.

Kúpa družstevného bytu nie je kúpa nehnuteľnosti. Je to úplne iná právna operácia s inými pravidlami financovania. Ak im nerozumiete, prídete o rezervačný poplatok v momente, keď vás banka vyhodí z dverí.

Toto nie je návod. Toto je vysvetlenie, prečo sú družstevné byty “pascou” pre ľudí s hypotékou a “zlatou baňou” pre ľudí s hotovosťou.

Pasca č. 1: Nekupujete byt. Kupujete “Právo”.

Keď “kupujete” družstevný byt, na katastri sa vaše meno nikdy neobjaví.

• Realita: Majiteľom bytu je a zostáva Bytové družstvo.

• Čo kupujete vy: Kupujete “Členský podiel” v družstve a s ním spojené “Právo nájmu” ku konkrétnemu bytu.

Technicky sa stávate “doživotným nájomníkom” vo firme, ktorú spoluvlastníte. Nemáte List vlastníctva.

Pasca č. 2: Banka povie “NIE” (Hypotekárna stena)

Toto je dôvod, prečo sú tieto byty lacnejšie.

• Problém: Banka vám požičia peniaze (hypotéku) len vtedy, ak môže založiť nehnuteľnosť.

• Realita: Keďže vy byt nevlastníte (vlastní ho družstvo), nemôžete ho založiť.

• Výsledok: Na kúpu družstevného bytu nedostanete hypotéku.

Existuje len jedna výnimka: Musíte mať inú nehnuteľnosť (napr. dom rodičov), ktorú založíte namiesto kupovaného bytu. Ak inú nehnuteľnosť nemáte a nemáte 130 000 € v hotovosti, na družstevný byt zabudnite.

Pasca č. 3: Skrytý dlh (Anuita)

Družstevný byt sa predáva za 100 000 €. Zdá sa to výhodné. Zabudli ste sa však opýtať na anuitu.

• Čo je to: Je to nesplatená časť úveru, za ktorý družstvo bytový dom kedysi postavilo alebo zrekonštruovalo (zateplenie, výťahy).

• Riziko: Tento dlh viazne na byte. Ak ho chcete odkúpiť do osobného vlastníctva, musíte anuitu doplatiť. Niekedy je to 0 €, niekedy 5 000 €. Túto sumu si musíte pripočítať k cene.

Príležitosť: Prečo to my (a investori) milujeme?

Ak máte hotovosť, družstevný byt je najlepšia investícia na trhu.

1. Nižšia cena: Práve preto, že 80 % ľudí (hypotekárnych klientov) tento byt nemôže kúpiť, je dopyt nižší a cena výrazne lepšia.

2. Rýchlosť prevodu: Nečaká sa na kataster (30 dní). Prevod členských práv sa podpisuje na družstve a je platný okamžite. Byt je váš za 24 hodín.

3. Anonymita: Vaše meno nie je v verejnom katastri.

Naše riešenie: Bezpečný prevod “podielu”

Prevod družstevného bytu nie je o kúpnej zmluve. Je o Zmluve o prevode členských práv a povinností.

V Atte REALITY sa na tieto špecifické prevody zameriavame.

1. Audit na družstve: Ešte pred podpisom ideme na bytové družstvo. Zistíme presnú výšku anuity, nedoplatky na nájomnom a či stanovy družstva vôbec umožňujú prevod (a za aký poplatok).

2. Odkúpenie do osobného vlastníctva: Ak je vaším cieľom byt “zlegalizovať” (mať ho na LV), preveríme, či je to možné a pripravíme celý proces transformácie z družstevného na osobný.

3. Právna istota: Zabezpečíme, aby peniaze z úschovy odišli predávajúcemu až v momente, keď vás predstavenstvo družstva oficiálne prijme za člena.

Družstevný byt je skvelý produkt, ale len ak viete, do čoho idete.

Našli ste zaujímavý družstevný byt v Trnave alebo Bratislave? Alebo ho chcete predať? Nerobte to bez experta. Ozvite sa nám. Skontrolujeme stanovy družstva, anuitu a zabezpečíme bezpečný prevod členských práv.