napísal Zdedili ste starší dom po starých rodičoch alebo pole za dedinou. Chcete ho predať. Objednáte si znalecký posudok a znalec vám oznámi zdrvujúcu správu:
“Táto nehnuteľnosť nemá právne vysporiadanú prístupovú cestu. Pre banku je jej hodnota ako zábezpeky takmer nulová.”
Váš majetok v hodnote 100 000 € je zrazu zablokovaný. Je právne “uzamknutý” cudzími pozemkami. Ste v pasci.
Toto nie je právny návod. Toto je strategická analýza, prečo sú riešenia “na vlastnú päsť” extrémne drahé a pomalé, a ako vám profesionálny partner môže zachrániť celú investíciu.
Pasca č. 1: Banka povie “NIE” (Nulová šanca na hypotéku)
Toto je koniec 99 % všetkých obchodov. Banka NIKDY neschváli hypotéku a nezoberie do zálohy nehnuteľnosť, ku ktorej nevedie legálna, právne ošetrená prístupová cesta (zapísaná na Liste vlastníctva).
Prečo? Pretože ak by kupujúci prestal splácať, banka by musela predať nehnuteľnosť, ku ktorej sa nedá legálne dostať. Je to pre ňu bezcenné riziko.
Výsledok: Váš okruh záujemcov sa okamžite zúžil z 90 % (ľudia s hypotékou) na 10 % (hotovostní špekulanti). A títo špekulanti presne vedia, že ste v pasci. Ponúknu vám 30 % reálnej hodnoty.
Pasca č. 2: Mýtus o riešení “na vlastnú päsť” (Peklo so susedmi a súdmi)
Možno si hľadáte informácie na internete a nájdete dve “riešenia”. Obe sú v praxi pre laika katastrofou.
Riešenie? Dohoda so susedom (Pasca “Vydierania”)
Logický krok je zaklopať susedovi a požiadať ho, aby vám predal 3 metre široký pás zo svojej záhrady.
-
Realita: Sused nie je hlúpy. Vie, že drží kľúče od hodnoty vášho majetku. Namiesto férovej trhovej ceny (napr. 5 000 €) si vypýta 50 000 €. Vie, že inú možnosť nemáte.
-
Výsledok: Ste v patovej situácii. Buď prídete o obrovské peniaze, alebo nepredáte vôbec.
Riešenie? Súd o “Právo prechodu” (Pasca “Stratených rokov”)
Druhá možnosť je žalovať suseda o zriadenie “nevyhnutnej cesty” (vecné bremeno práva prechodu) súdnou cestou.
-
Realita: Toto je súdny spor na 2 až 5 rokov.
-
Náklady: Pripravte sa platiť tisíce eur za právnikov, kolky a (čo je najdrahšie) za znalecké posudky. Súd bude vyžadovať posudok, ktorý potvrdí, že iná cesta naozaj neexistuje a akú hodnotu má táto ťarcha pre suseda.
-
Výsledok: Aj keď po 5 rokoch vyhráte, musíte susedovi zaplatiť náhradu určenú súdom. Stálo vás to 10 000 € na poplatkoch a máte nepriateľa na celý život.
Naše riešenie: Nie sme len makléri. Sme mediátori a projektoví manažéri.
Tento problém nevyrieši “inzerát”. Vyrieši ho obchodná dohoda a projektový manažment.
V Atte REALITY sa na tieto “zamknuté” nehnuteľnosti špecializujeme. Náš proces je úplne iný:
1. Audit a Stratégia
Náš tím preverí všetky právne a technické možnosti.
-
Naozaj neexistuje iná cesta? (Napríklad cez obecný pozemok?)
-
Patrí cesta obci? SPF (Slovenskému pozemkovému fondu)? Súkromníkovi?
-
Aké sú regulatívy územného plánu (ÚPI) pre danú oblasť? Na základe toho navrhneme najrýchlejšiu a najlacnejšiu stratégiu.
2. Profesionálna mediácia (Náš hlavný nástroj)
K susedovi nejdete vy (emočne nabitý a v strese). Ideme my ako neutrálny B2B partner.
-
Nevyhrážame sa súdom. Prichádzame s férovou obchodnou ponukou.
-
Vysvetlíme susedovi, že súdny spor bude stáť peniaze a čas aj jeho, a že dohoda je výhodnejšia. Vieme, že je často lacnejšie zaplatiť susedovi férovú cenu (napr. 7 000 €) ako platiť 10 000 € právnikom a 5 rokov čakať na neistý výsledok.
3. Právna a Geodetická exekutíva
Ak sa dohodneme (či už na odkúpení pásu pozemku alebo na vecnom bremene), prevezmeme celý proces. Náš tím právnikov a geodetov zabezpečí:
-
Geometrický plán na oddelenie pozemku (ak sa kupuje).
-
Právne nepriestrelnú Kúpnu zmluvu alebo Zmluvu o zriadení vecného bremena.
-
Zrýchlený vklad na kataster.
Až potom, keď je váš pozemok legálne prístupný a má plnú trhovú hodnotu, ho môžeme predať za najlepšiu cenu.
Váš majetok nie je bezcenný. Je len dočasne “zamknutý”. Nestrácajte roky na súdoch.