Prerábka bytu “načierno”: Kedy vám banka zamietne predaj kvôli posunutej priečke alebo kuchyni?

Predávate zrekonštruovaný byt v Trnave alebo Bratislave. Ste naň hrdí. Pred 10 rokmi ste modernizovali – spojili ste kuchyňu s obývačkou, zväčšili ste kúpeľňu o časť chodby a zasklili lodžiu. Byt vyzerá úžasne.

Našli ste kupca. Ten požiadal o hypotéku a poslal do bytu znalca.

A potom príde šok. Znalec do posudku napíše: “Dispozičné zmeny nie sú zakreslené v právnej dokumentácii. Nesúlad skutkového a právneho stavu.”

Banka hypotéku zamietne. Kupujúci odstupuje. Vy ste stratili mesiace času a váš byt dostal nálepku “rizikový”.

Toto je realita tisícok majiteľov panelových bytov. To, čo vy považujete za “vylepšenie”, je pre banku čierna stavba alebo nepovolená zmena.

Prečo banke vadí vaša nová kuchyňa?

Banka nepozerá na dizajn. Pozerá na riziko.

Keď znalec porovná starý pôdorys z katastra s realitou, vidí problémy, ktoré laik nevidí. Tu sú 3 najčastejšie “čierne úpravy”, na ktorých predaj stroskotá:

1. Posunutá kuchyňa (“Mokrý proces nad suchým”)

V rámci modernizácie ste presunuli kuchynskú linku do obývačky (alebo na chodbu), aby ste získali izbu navyše.

• Problém: Ak ste novú kuchyňu umiestnili nad susedovu spálňu (tzv. suchý priestor), porušili ste stavebné normy. V prípade havárie vytopíte susedovi posteľ.

• Riziko: Ak na to nemáte stavebné povolenie a súhlas susedov, toto je často nezlegalizovateľný stav. Banka takýto byt nezaloží, pretože hrozí, že stavebný úrad nariadi vrátenie do pôvodného stavu.

2. Búranie priečok (“Veď to nebola nosná stena”)

Spojili ste WC s kúpeľňou alebo ste vybúrali stenu medzi kuchyňou a obývačkou.

• Problém: Máte na to statický posudok? V paneláku aj nenosná priečka plní stužujúcu funkciu. Ak ste ju odstránili “načierno”, znalec (ktorý sa bojí o svoju licenciu) to musí uviesť ako riziko narušenia statiky domu.

• Riziko: Bez statického posudku a dodatočného ohlásenia je byt pre banku rizikový.

3. Zasklená lodžia a zrušené okno

Vybúrali ste parapet pod oknom a spojili lodžiu s izbou, aby ste ju zväčšili.

• Problém: Zmenili ste “tepelnú obálku” budovy a zväčšili ste vykurovanú plochu bytu bez prepočtu a súhlasu správcu.

• Riziko: Toto je zásah do fasády (spoločných častí domu). Bez povolenia je to čierna stavba.

“Dá sa to utajiť?” (Nie, nedá)

Mnoho majiteľov dúfa: “Však znalec si to nevšimne.” Alebo: “Poviem, že to tak už bolo.”

Dnes sú znalci viazaní prísnymi pravidlami bánk. Fotia každú miestnosť. Ak bankový supervízor uvidí na fotke kuchyňu tam, kde má byť podľa pôdorysu chodba, znalec má problém. Preto to do posudku napíše.

Naše riešenie: Legalizácia a Krízový manažment

Ak máte byt s takýmito úpravami, nepredávajte ho “naslepo”. Potrebujete stratégiu.

V Atte REALITY tieto problémy riešime proaktívne:

1. Technický audit pred predajom: Prídeme do bytu a okamžite identifikujeme, či sú vaše úpravy v súlade s katastrom. Povieme vám: “Toto prejde” a “Toto je problém”.

2. Dodatočná legalizácia (Papierovačky za vás): Ak je to možné, spustíme proces dodatočného ohlásenia drobnej stavby alebo stavebných úprav.

   • Zabezpečíme statika.

   • Pripravíme nákresy skutkového stavu.

   • Komunikujeme so stavebným úradom a správcom, aby sme získali “pečiatku”, že stav je legálny.

3. Komunikácia s bankou a znalcom: Vieme, ako komunikovať so znalcami. Dodáme im podklady (napr. statický posudok), ktoré ich upokoja, že zmena neohrozuje bytovku. Tým zabezpečíme, aby posudok vyšiel “čistý” a kupujúci dostal úver.

Nepredávajte byt s “kostlivcom v skrini”. Riskujete, že sa vám predaj vráti ako bumerang.

Máte prerobený byt v Trnave alebo Bratislave a nie ste si istí, či máte papiere v poriadku? Neriskujte zamietnutie hypotéky. Ozvite sa nám. Urobíme audit vášho bytu a navrhneme riešenie, ako ho predať bezpečne a za plnú cenu.