napísal Prečo kupujúci hľadajú chyby – a prečo to neprehliadnu
Rozhodli ste sa pre predaj bytu alebo domu a ste si istí cenou. Na obhliadku príde vážny kupujúci, na prvý pohľad nadšený. No pri druhej návšteve si privedie technika. A vtedy to začne: kvapkajúci kohútik, vlhkosť v kúte pivnice, nefungujúci termostat, starý kotol. Každá takáto funkčná chyba sa pre kupujúceho stáva argumentom, prečo žiadať zľavu.
Cieľom vašej realitnej kancelárie Atte REALITY nie je skryť tieto chyby, ale neutralizovať ich vopred. Ukážeme vám, ktoré tri najčastejšie technické chyby kupujúci a ich technici využívajú na zníženie trhovej ceny nehnuteľnosti a prečo sa malá investícia do opravy vráti vo forme plnej predajnej ceny.
1. Drahá chyba: Zanedbaná inštalácia a vlhkosť (Argument pre zľavu 3 000 – 5 000 €)
Kupujúci je ochotný tolerovať starú kuchyňu, ale nie nefunkčnú infraštruktúru, ktorá si vyžaduje rozbitie stien a podláh.
Voda, kúrenie a sanitárne detaily
- Tiché kvapkanie (ventily a kohútiky): Nefunkčný splachovač, kvapkajúci kohútik, či zavzdušnený radiátor v dome v Trnave (napr. Kamenný Mlyn) sú pre kupujúceho signálom zanedbania. Tieto chyby stoja pár desiatok eur, no kupujúci ich vníma ako záruku problémov s celým systémom.
- Riešenie RK: Pred obhliadkami preveríme všetky ventily a zabezpečíme drobné, no kľúčové opravy, ktoré stoja 100 €, ale ušetria vám 1 000 € na zľave.
- Vlhkosť a pleseň: Akékoľvek stopy plesne (aj v pivnici) vyvolávajú paniku a okamžitú požiadavku na zľavu. My presne vieme, aké odvetranie je potrebné, a aká oprava je nutná, aby sa táto zľava neutralizovala.
2. Drahá chyba: Prehliadnuté opotrebovanie energií (Argument pre zľavu 2 000 – 4 000 €)
Pri predaji domu v Bratislave (napr. Dúbravka) je technický stav boileru, kotla alebo elektroinštalácie kľúčový. Tieto súčasti majú obmedzenú životnosť.
Funkčnosť Kotla a Rozvody Elektriny
- Vek kotla/boileru: Ak je kotol starší ako 15 rokov, kupujúci vie, že ho bude musieť v dohľadnej dobe vymeniť. Ak je nefunkčný, je to okamžitý náklad, ktorý znižuje trhovú cenu nehnuteľnosti o cenu nového zariadenia.
- Riešenie RK: Pri starších domoch radšej vopred transparentne priznáme vek zariadení. Ak je kotol na hranici životnosti, maklér to vie zapracovať do počiatočnej ceny, no ochráni vás pred vyjednávaním.
- Neaktuálna elektroinštalácia: Stará, hliníková elektroinštalácia v starších bytoch (napr. Prednádražie v Trnave) je pre modernú rodinu nepoužiteľná. Ak nefungujú všetky zásuvky, alebo ak nie je zavedené 220V/380V, ide o drahú chybu.
3. Drahá chyba: Chyby v dokumentácii a trhová cena nehnuteľnosti
Technická chyba nie je len fyzický problém, ale aj dokumentačný. Tieto chyby komplikujú najmä predaj s hypotékou.
Nesúlad Kúpnej zmluvy a reality
- Nedokončené zmeny: Ak ste urobili zmeny v byte (napr. z 2-izbového na 3-izbový) bez stavebného povolenia a kolaudácie, kupujúci s hypotékou má problém. Bankový znalec odhalí nesúlad, čo vedie k zlyhaniu hypotéky a strate času (ako sme rozoberali v našom inom článku).
- Riešenie RK: Preveríme dokumentáciu vopred. Ak je na dome v Bratislave nelegálna prístavba (bez kolaudácie), vieme, aké dokumenty treba na jej legalizáciu, alebo ju odstránime z inzerátu/ocenenia.
- Energetický certifikát: Jeho absencia je drahá chyba. Hoci je pokuta nízka, kupujúci na základe neho odhaduje prevádzkové náklady.
Prečítajte si aj náš článok: Kupujúci bez hypotéky (alebo peňazí)? Ako RK overuje bonitu a chráni Váš predaj.
Investícia do kontroly je ochranou ceny
Kupujúci si dnes najímajú technikov. Vaša snaha predať byt bez realitky môže zlyhať na detaile, ktorý vás stojí len 100 €, ale ktorý kupujúci preráta na 10-násobok. Každý drobný problém, ktorý kupujúci objaví, znižuje jeho dôveru a zvyšuje nárok na zľavu.
Realitná kancelária Atte REALITY berie na seba kontrolu stavu nehnuteľnosti. Vieme presne, na čo sa kupujúci a bankoví znalci zamerajú. Náš maklér zabezpečí, s Vami prejde kontrolu technického stavu Vašej nehnuteľnosti, čím chráni celú trhovú cenu nehnuteľnosti pred zbytočnými zľavami.